رکود مسکن در دی‌ماه 1404؛ پیشران مهم اقتصاد در وضعیت توقف

به گزارش آهن آنلاین، بازار مسکن در زمستان ۱۴۰۴ به نقطه‌ای رسیده که نه خریدار جرأت خرید دارد و نه فروشنده دل فروش. کاهش قدرت خرید، نبود آمار شفاف، تورم مزمن و نااطمینانی نسبت به آینده باعث شده یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد ایران عملاً قفل شود. در چنین فضایی، افزایش آگهی‌های فروش آپارتمان با برچسب «پول لازم» بیش از آنکه نشانه ارزانی باشد، به نمادی از تقلا برای بقا در بازاری یخ‌زده مسکن تبدیل شده است. اما آنچه اغلب نادیده گرفته می‌شود این است که رکود مسکن فقط به بنگاه‌ها و خریداران ضربه نمی‌زند؛ این رکود به‌صورت زنجیره‌ای به بازارهای بالادستی از جمله فولاد، سیمان، معدن و حمل‌ونقل نیز سرایت می‌کند. وقتی ساخت‌وساز متوقف شود، تقاضای فولاد هم فروکش می‌کند؛ حتی اگر قیمت‌ها بالا بمانند. این گزارش تلاش می‌کند با تکیه بر داده‌های میدانی و اظهارات کارشناسی، تصویر روشنی از وضعیت بازار مسکن در دی ۱۴۰۴ و پیوند تنگاتنگ آن با بازار فولاد ارائه دهد؛ پیوندی که امروز بیش از هر زمان دیگری تعیین‌کننده مسیر اقتصاد واقعی کشور است.

رکود کم‌سابقه معاملات؛ بازاری که خریدار و فروشنده ندارد

بررسی‌های میدانی از مناطق پرمعامله تهران مانند مناطق ۲، ۵ و ۱۰ نشان می‌دهد تعداد قراردادهای خرید و فروش در آذر و دی ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است. این آمار غیررسمی، تصویری از رکودی عمیق را ترسیم می‌کند؛ رکودی که نه مقطعی، بلکه فرسایشی و طولانی‌مدت شده است. در سال‌های گذشته، بازار مسکن معمولاً از دی و بهمن تکانی می‌خورد؛ خانوارهایی که می‌خواستند پیش از عید صاحب‌خانه شوند وارد بازار می‌شدند. اما در زمستان ۱۴۰۴ این الگو شکسته است. نبود قدرت خرید، جهش مداوم قیمت‌ها و بی‌ثباتی بازار ارز باعث شده بسیاری از متقاضیان بالقوه، خرید مسکن را به تعویق بیندازند و سرمایه خود را به بازارهای طلا و ارز منتقل کنند. به گفته کارشناسان، امروز بازار مسکن با رکود تورمی مواجه است؛ وضعیتی که در آن حجم معاملات کاهش یافته اما قیمت‌ها همچنان روندی صعودی دارند. این ترکیب، بدترین سناریوی ممکن برای یک بازار مولد است، زیرا نه به مصرف‌کننده کمک می‌کند و نه به تولیدکننده.

پول لازم؛ تخفیف واقعی یا بازی روانی؟

همزمان با عمیق‌تر شدن رکود، تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان با عنوان «پول لازم» به‌طور محسوسی افزایش یافته است. در گذشته، این عبارت بار معنایی مشخصی داشت و نشان‌دهنده نیاز فوری فروشنده به نقدینگی بود. اما زمستان ۱۴۰۴، معنای این واژه تغییر کرده است. داده‌های میدانی نشان می‌دهد در حدود ۸۰ درصد آگهی‌های موسوم به فروش آپارتمان پول لازم، اختلاف قیمت پیشنهادی با فایل‌های مشابه در همان محله، تنها ۲ تا ۳ درصد است. حتی در خوش‌بینانه‌ترین حالت، حداکثر تخفیف واقعی از ۵ درصد فراتر نمی‌رود؛ رقمی که معمولاً در جلسات مذاکره عادی نیز قابل دستیابی است. این یعنی «پول لازم» بیش از آنکه یک فرصت اقتصادی باشد، یک ابزار بازاریابی و روان‌شناختی است. فروشنده در بازاری که مشتری ندارد، سعی می‌کند با القای فوریت و تخفیف، توجه خریداران مردد را جلب کند. در واقع، این تاکتیک تلاشی است برای شکستن سد رکود بدون عقب‌نشینی جدی از قیمت. نکته مهم آنجاست که کارشناسان معتقدند اگر فروشنده‌ای واقعاً حاضر باشد ملک خود را زیر قیمت واقعی بفروشد، معمولاً فایل را به املاکی‌های محلی می‌سپارد و این نوع معاملات به‌ندرت سر از آگهی‌های عمومی در می‌آورند.

رکود ساخت‌وساز؛ ضربه پنهان به بازار فولاد

بازار فولاد ایران پیوندی عمیق و تاریخی با بخش مسکن دارد. بخش مهمی از تقاضای فولاد کشور، به‌ویژه میلگرد، تیرآهن، ورق و پروفیل، مستقیماً از محل ساخت‌وساز مسکونی تأمین می‌شود. بنابراین، هرگونه رکود در معاملات و پروژه‌های ساختمانی، دیر یا زود خود را در بازار فولاد نشان می‌دهد. وقتی خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد، سازندگان نیز دست به ترمز می‌شوند. پروژه‌های جدید تعریف نمی‌شوند، پروژه‌های نیمه‌تمام با کندی پیش می‌روند و تقاضای واقعی برای فولاد کاهش پیدا می‌کند. این اتفاق دقیقاً همان چیزی است که فعالان بازار فولاد در ماه‌های اخیر تجربه کرده‌اند؛ بازاری با قیمت‌های بالا اما حجم معاملات پایین.

در چنین شرایطی، فولادسازان با یک پارادوکس مواجه‌اند:

• از یک‌سو هزینه‌های تولید به‌شدت افزایش یافته؛ قیمت انرژی، دستمزد، مواد اولیه و حمل‌ونقل رشد کرده و امکان کاهش جدی قیمت وجود ندارد.
• از سوی دیگر، تقاضای مصرفی از سمت مسکن افت کرده و بازار کشش افزایش قیمت را ندارد.

نتیجه این وضعیت، رکود معاملاتی در زنجیره فولاد است؛ رکودی که لزوماً به کاهش شدید قیمت منجر نمی‌شود، اما گردش نقدینگی را مختل کرده و سودآوری بنگاه‌ها را تحت فشار قرار می‌دهد.

بازار اجاره لوکس؛ رونق جزیره‌ای در دل رکود

در حالی که بخش عمده بازار مسکن با رکود دست‌وپنجه نرم می‌کند، یک بخش کوچک اما پرسر و صدا از بازار، مسیر متفاوتی را طی می‌کند: بازار مسکن لوکس. داده‌های میدانی از مناطق شمالی تهران مانند فرشته، زعفرانیه، الهیه و نیاوران نشان می‌دهد واحدهای لوکس با اجاره‌های نجومی همچنان در ویترین بازار حضور دارند. اجاره سالانه برخی پنت‌هاوس‌های ۹۵۰ تا ۱۰۰۰ متری به ارقامی بین ۶۵ تا ۲۰۰ میلیارد تومان می‌رسد و شارژ ماهانه بعضی از این ساختمان‌ها تا ۱۰۰ میلیون تومان گزارش شده است. این ارقام، فاصله عمیق میان بازار لوکس و مسکن مصرفی را به‌خوبی نشان می‌دهد. اما نکته مهم آن است که این بخش از بازار، تأثیر معناداری بر صنعت فولاد ندارد. پروژه‌های لوکس، تعداد محدودی دارند و تقاضای آن‌ها به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند افت ساخت‌وساز انبوه و مصرفی را جبران کند. در نتیجه، رونق ظاهری این بخش بیشتر «نمایشی آماری» است تا یک موتور محرک واقعی برای اقتصاد و زنجیره فولاد.

چشم‌انداز پیش‌رو؛ آیا مسکن می‌تواند فولاد را نجات دهد؟

کارشناسان معتقدند اگر اتفاق خاصی در حوزه سیاست خارجی یا اقتصاد کلان رخ ندهد، بازار مسکن در دی و بهمن ۱۴۰۴ ممکن است شاهد افزایش جزئی تعداد معاملات بدون جهش قیمتی باشد. این رونق محدود، اگر محقق شود، بیشتر از جنس «جنب‌وجوش موقتی» خواهد بود تا یک تغییر پایدار. با این حال، حتی همین افزایش محدود معاملات نیز می‌تواند برای بازار فولاد اهمیت داشته باشد. فولاد، بیش از قیمت، به حجم تقاضا نیاز دارد. اگر ساخت‌وساز از حالت انجماد خارج شود، هرچند آهسته، می‌تواند جریان نقدینگی را در زنجیره فولاد فعال‌تر کند. در مقابل، تداوم سیاست‌های فعلی، نبود آمار شفاف مسکن، قیمت‌گذاری غیررسمی از طریق آگهی‌های آنلاین و بی‌ثباتی اقتصاد کلان، چشم‌انداز روشنی پیش روی این دو بازار قرار نمی‌دهد. مسکن وقتی از رکود خارج می‌شود که قدرت خرید ترمیم شود و فولاد زمانی جان می‌گیرد که پروژه‌های واقعی، نه اسمی، وارد فاز اجرا شوند. حاصل آنکه آنچه امروز در بازار مسکن با عنوان «پول لازم» دیده می‌شود، بیش از آنکه نشانه ارزانی باشد، علامت استیصال در بازاری کم‌رمق است. این رکود، محدود به دیوارهای بنگاه‌های املاک نمی‌ماند و مستقیماً به شریان‌های بالادستی اقتصاد، از جمله بازار فولاد، منتقل می‌شود. تا زمانی که مسکن به‌عنوان پیشران سنتی اقتصاد ایران از رکود خارج نشود، نباید انتظار داشت فولاد، حتی با وجود قیمت‌های بالا، به رونق واقعی برسد.