حداقل اجاره مسکن در تهران، ۲ برابر حداقل حقوق کارگران/ وضعیت اجاره مسکن در کشور‌های دیگر چگونه است؟

به گزارش نبض بازار، بازار اجاره مسکن، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی، چون تهران، به کانونی از تنش اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده. شاخص‌ترین نمود این بحران، گذر اجاره‌بهای آپارتمان‌های متوسط از حدود ۳۰ میلیون تومان در ماه و ودیعه‌های نزدیک به نیم میلیارد تومان است. در حالی که حداقل دستمزد قانونی برای سال جاری، رقم ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان تعیین شده.

این مساله نشان می‌دهد یک خانوار با حداقل دستمزد، حتی اگر تمام درآمد خود را صرف اجاره کند، تنها قادر به پرداخت نیمی از اجاره چنین آپارتمانی خواهد بود. برای خانوار‌های با درآمد متوسط نیز، سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های زندگی به شدت افزایش یافته و از مرز ۵۰ تا ۷۰ درصد عبور کرده، در حالی که استاندارد‌های بین‌المللی، سهم قابل‌تحمل هزینه مسکن را حداکثر ۳۰ درصد درآمد خانوار می‌دانند. این گسست درآمد – هزینه ضروری مسکن، ریشه در دو عامل دارد: تورم ساختاری بالا و سازوکار‌های معیوب بازار اجاره در کشورمان.

 چنین وضعیتی نه‌تنها بیانگر ناکارآمدی سیاست‌های مسکن، بلکه نشانه‌ای آشکار از شکست سیستم‌های حمایتی و توزیع درآمد در اقتصاد ایران است. این گزارش، به ریشه‌یابی این بحران، مقایسه آن با تجارب جهانی و پیامد‌های ویرانگر اجتماعی آن می‌پردازد.

تورم: موتور محرکه اجاره‌بهای نجومی

اقتصاد ایران برای بیش از دو دهه با تورم مزمن بالا روبه‌رو بوده. بر اساس گزارش‌های مرکز آمار و بانک مرکزی، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۴۰ درصد و نرخ تورم سالانه نیز در همین محدوده قرار داشت. تورم بالا، ارزش پول ملی را به سرعت کاهش می‌دهد. مالکان املاک، که به‌درستی به حفظ ارزش دارایی خود در برابر این فرسایش پولی می‌اندیشند، برای جبران کاهش ارزش ودیعه در طول مدت اجاره و همچنین پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها در آینده، به دو سازوکار متوسل می‌شوند: اول، افزایش مبلغ ودیعه (رَهن) به عنوان سپر بلای تورم. ودیعه‌های نیم میلیارد تومانی، در واقع تلاشی برای تبدیل دارایی نقدی به دارایی غیرنقدی (ملک) و حفظ ارزش آن در برابر تورم است. دوم، افزایش اجاره‌بها در هنگام تمدید قراردادها، که سالانه است. مالک انتظار دارد افزایش اجاره‌بها نه‌تنها ناشی از افزایش هزینه‌های جاری (مانند تعمیرات) باشد، کاهش ارزش پول پیش‌بینی شده در سال آینده را نیز پوشش دهد. این چرخه معیوب، مستقیما ناشی از محیط بی‌ثبات اقتصاد کلان و ناتوانی سیاست‌گذار در مهار تورم است.

سازوکار «رهن و اجاره»: پاسخ ناکارآمد به بی‌ثباتی

مدل غالب اجاره در کشورمان، یعنی دریافت ودیعه سنگین (رَهن) به همراه اجاره‌بهای ماهانه نسبتا کمتر، پاسخی خودجوش، اما ناکارآمد به شرایط تورمی ست. این مدل در کشور‌هایی با ثبات اقتصادی و تورم پایین، بی‌معناست. در آلمان، به عنوان نمونه، سیستم اجاره بر اساس «اجاره خالص» (Kaltmiete) است که مستاجر فقط اجاره‌بهای ثابت را می‌پردازد و هزینه‌های جانبی (گرمایش، آب و…) جداگانه محاسبه می‌شود. قرارداد‌های اجاره طولانی‌مدت (۵ تا ۱۰ ساله) بسیار رایج هستند و افزایش اجاره‌بها نیز توسط شاخص‌های رسمی (مثل شاخص هزینه زندگی) و قوانین محکم حمایت از مستاجر (Mieterschutz) محدود می‌شود.

 در ژاپن نیز، گرچه ممکن است سپرده‌ (Shikikin) و هدایای غیرقابل استرداد (Reikin) دریافت شود، اما اجاره‌بها برای دوره‌های ۲ ساله ثابت است و افزایش آن در زمان تمدید قرارداد، مشروط به شرایط بازار و توافق طرفین است. تفاوت، ثبات قیمت‌ها و قوانین شفاف است. در ایران، فقدان قرارداد‌های بلندمدت استاندارد و حمایت‌های ناکافی قانونی از مستاجر در برابر افزایش‌های اجاره، مستاجران را در برابر شوک‌های تورمی و تصمیمات یک‌جانبه مالکان، بی‌پناه کرده. سیستم «رَهن و اجاره» کنونی، در واقع بار بی‌ثباتی اقتصاد کلان را کامل بر دوش مستاجران می‌اندازد.

تجارب جهانی: ثبات، قرارداد و حمایت

بررسی بازار‌های اجاره در کشور‌های با ثبات اقتصادی، الگو‌های متفاوت و آموزنده‌ای می‌دهد. در کانادا، استان‌ها قوانین سختگیرانه‌ای در مورد افزایش اجاره دارند (مثلا در انتاریو، افزایش اجاره در ۲۰۲۴ برای اکثر واحد‌ها به ۲.۵ درصد محدود شد) و قرارداد‌های استاندارد یک ساله غالب است که پس از آن به صورت ماه به ماه تمدید می‌شود. افزایش اجاره در زمان تمدید نیز مشمول سقف قانونی ست. در سنگاپور، دولت از طریق هیئت مسکن (HDB) نقش مستقیم و بسیار فعالی در تأمین مسکن استیجاری ارزان‌قیمت برای اکثریت جامعه دارد و بازار خصوصی نیز تحت مقررات دقیق عمل می‌کند. در فرانسه، قانون تضمین می‌کند که اجاره‌بها نمی‌تواند از شاخص مرجع اجاره که توسط دولت تعیین می‌شود (IRL)، فراتر رود و مستاجران از امنیت تصاحب بالایی برخوردارند. وجه مشترک این کشورها، وجود چارچوب‌های قانونی شفاف، مکانیسم‌های کنترل افزایش اجاره (مستقیم یا از طریق شاخص‌گذاری)، حمایت قوی از حقوق مستاجر و مهمتر از همه، ثبات نسبی اقتصاد کلان و تورم پایین است. این عوامل، امکان برنامه‌ریزی بلندمدت را برای هر دو طرف معامله فراهم می‌کند.

اقتصاد سیاسی بحران: ناکامی سیاست‌ها و رانت‌جویی

بحران فعلی اجاره مسکن را نمی‌توان بدون در نظر گرفتن ساختار اقتصاد سیاسی کشور تحلیل کرد. سیاست‌های مسکن دولتی در دهه‌های اخیر، معطوف به ساخت ملک‌داری و حمایت از سازندگان بزرگ از طریق تزریق منابع ارزان‌قیمت (مثل زمین‌های دولتی ارزان یا تسهیلات ویژه) بوده است، نه تأمین مسکن استیجاری مقرون‌به‌صرفه برای اقشار کم‌درآمد و متوسط. این سیاست‌ها، ضمن ایجاد رانت برای گروه‌های خاص، نتوانسته است عرضه کافی و متناسب با نیاز واقعی جامعه را ایجاد کند. از سوی دیگر، سیستم بانکی کشور به‌دلیل نرخ‌های سود بالا و ریسک‌پذیری پایین، نقش مؤثری در تأمین مالی خرید مسکن برای اقشار متوسط ایفا نمی‌کند و آنان را به سمت بازار اجاره سوق می‌دهد، بازاری که خود درگیر تورم و کمبود عرضه است. بوروکراسی پیچیده و فساد در سیستم صدور مجوز‌های ساخت نیز بر مشکل کمبود عرضه دامن می‌زند.

در چنین فضایی، مالکان بزرگ و صاحبان رانت دسترسی به منابع، به‌راحتی می‌توانند با احتکار واحد‌های خالی یا تعیین شروط سختگیرانه (ودیعه‌های نجومی)، بازار را به نفع خود مدیریت کنند. سیاست‌های کنترل اجاره بدون پشتوانه عرضه کافی (مانند تعیین سقف اجاره توسط شورای شهر تهران در سال‌های گذشته)، اغلب نتیجه معکوس داده و منجر به کاهش عرضه واحد‌های اجاره‌ای در بازار رسمی و رانده شدن معاملات به بازار سیاه یا تشدید شروط غیررسمی مانند ودیعه‌های سنگین‌تر شده است. بحران اجاره، در نهایت، محصول ناکارآمدی سیاست‌های کلان اقتصادی (شکست در مهار تورم)، سیاست‌های نادرست بخش مسکن (تمرکز بر ملک‌داری به‌جای استیجار)، ضعف نظام‌های حمایتی و قانونی، و وجود رانت‌های گسترده در بخش‌های مختلف اقتصاد است. بار این ناکامی‌ها، سنگین‌تر از همه بر دوش مستاجرانی است که هر روز بخش بزرگ‌تری از درآمد ناچیز خود را صرف حفظ سرپناهی ابتدایی می‌کنند، در حالی که چشم‌اندازی برای بهبود این وضعیت دیده نمی‌شود.