نرخ فقر و بار مالی مسکن بر شانه مستأجران ایرانی/ شرایط اجاره مسکن در افغانستان، عراق، ترکیه و پاکستان چگونه است؟

به گزارش نبض بازار ، بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، ۴۰ درصد خانوار‌های مستأجر معادل ۱.۹۸ میلیون خانوار (۷.۶ میلیون نفر) زیر خط فقر زندگی می‌کنند. این بالاترین نرخ ثبت شده در دو دهه اخیر است. استان تهران با ۶۲۰ هزار خانوار فقیر (۴۳ درصد) و استان اصفهان با رکورد ۴۶ درصد فقر مستأجران، بحرانی‌ترین مناطق کشور هستند. قابل توجه است که ۷۲ درصد خانوار‌های فقیر، ۳ تا ۵ نفره بوده و ۷۶ درصد سرپرستان‌شان زیر ۵۵ سال دارند. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار‌های شهری، میانگین به ۸۵ میلیون تومان سالانه رسیده که در تهران این رقم به ۱۸۲ میلیون تومان. این میزان در تهران پنج برابر استان‌هایی چون ایلام است. نکته این که ۳۳ درصد مستأجران پس از پرداخت اجاره به زیر خط فقر سقوط می‌کنند.

پارادوکس تهران در این است که با وجود ۴۳ درصد فقر مستأجران، قیمت هر متر مسکن در شمال تهران به ۴۰۰ میلیون تومان می‌رسد. ضریب جالب توجه این است که هزینه اجاره در تهران ۱۸۲ برابر حداقل دستمزد است، در حالی که این نسبت در استانبول ۷۰ برابر محاسبه شده است. طی دهه اخیر، قدرت خرید مسکن ۴۰ درصد کاهش یافته. مدل موفق مصر در استفاده از کوپن الکترونیک مسکن، ضریب دسترسی مستأجران فقیر را ۳۵ درصد افزایش داده است.

مکانیسم سنجش فقر و شکست سیاست‌ها

فقر در این گزارش با دو شاخص اصلی سنجیده می‌شود: نخست فقر درآمدی که به وضعیتی اشاره دارد که درآمد پیش از کسر هزینه مسکن زیر خط فقر قرار می‌گیرد و ۶۷ درصد موارد را شامل می‌شود. دوم فقر ناشی از هزینه مسکن که به سقوط خانوار‌ها به زیر خط فقر پس از پرداخت اجاره مربوط می‌شود و ۳۳ درصد موارد را تشکیل می‌دهد. این شاخص با فرمول «(تعداد خانوار‌های با درآمد بالای خط فقر که پس از کسر اجاره فقیر می‌شوند) تقسیم بر کل مستأجران» محاسبه می‌گردد. سیاست‌های مسکن، چون «مسکن مهر» و «مسکن اجتماعی» و «مسکن ملی» به جای حل مشکل، عملا به نفع سوداگران عمل کرده‌اند. تورم اجاره‌بها در تیر به ۳۷.۹ درصد رسید و نسبت قیمت به اجاره (P/R) در تهران به بیش از ۲۵ واحد افزایش یافته که از حد بحرانی جهانی (۲۰ واحد) فراتر رفته و نشان‌دهنده حباب سفته‌بازی در بازار است.

مقایسه منطقه‌ای: ایران در پایین جدول

داده‌های مقایسه‌ای هزینه مسکن نشان می‌دهد ایران بدترین وضعیت را در میان کشور‌های همسایه دارد. در تهران اجاره ماهانه واحد دوخوابه بیش از ۱۵ میلیون تومان و قیمت هر متر ملک بیش از ۱۲۰ میلیون تومان است که برای خرید مسکن به بیش از نیم قرن درآمد کامل نیاز دارد. در عراق اجاره ماهانه واحد مشابه ۴۱ میلیون تومان و قیمت هر متر ۱۰۵ میلیون تومان است که با ۸.۳ سال درآمد قابل خریداری است. ترکیه با اجاره ۳۵ میلیون تومانی و قیمت متری ۷۴ میلیون تومانی، نیازمند ۱۵ تا ۲۰ سال درآمد برای مالکیت است. افغانستان با اجاره ۱۲ میلیون تومانی و قیمت متری ۴۴ میلیون تومانی کمتر از ۱۵ سال و پاکستان با اجاره ۵ تا ۸ میلیون تومانی و قیمت ۲۷ تا ۴۳ میلیون تومانی بین ۱۰ تا ۱۵ سال زمان برای خرید مسکن نیاز دارد. نکته این که یک ایرانی برای خرید مسکن باید نیم قرن درآمدش را پس‌انداز کند، در حالی که این مدت برای شهروند عراقی تنها ۸ سال است.

پیامد‌های اجتماعی و اقتصادی

پیامد‌های این بحران گسترده و عمیق است. پدیده «بی‌خانمانی پنهان» حدود ۳۰ درصد جمعیت زیر خط فقر مطلق را شامل می‌شود که مجبور به سکونت در خانه‌های غیراستاندارد یا اشتراکی شده‌اند. شکاف طبقاتی به حدی رسیده که در تهران، خط فقر ماهانه برای یک خانواده چهار نفره ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، در حالی که درآمد دو شاغل کارگر به زحمت به چنین مبلغی می‌رسد. مهاجرت معکوس به شکل خروج اقشار کم‌درآمد از کلان‌شهر‌ها به حاشیه‌ها یا شهر‌های ارزان‌تر در حال وقوع است. تراکم جمعیت در واحد‌های کوچک نیز میانگین ۳۰ درصد سلامت روانی جامعه را کاهش داده.

راهکار‌های پیشنهادی و چشم‌انداز

برای مقابله با این بحران، بازنگری اساسی در سیاست‌های حمایتی ضروری است. هدفمندسازی یارانه مسکن برای دهک‌های ۱ تا ۳ و ایجاد بانک اطلاعاتی شفاف از مستأجران نیازمند می‌تواند گام مؤثری باشد. کنترل بازار سفته‌بازی از طریق اخذ مالیات‌های تصاعدی از املاک خالی و محدودیت معاملات مسکن برای غیرمقیمان نیز ضروری به نظر می‌رسد. توسعه مسکن اجتماعی با ساخت سالانه ۵۰۰ هزار واحد استیجاری با اجاره تنظیم‌شده و مشارکت بخش خصوصی با مشوق‌های مالیاتی از دیگر راهکارهاست. الگوبرداری از تجارب منطقه‌ای مانند ترکیه در صدور مجوز‌های ساخت انبوه و تقلید از مصر در سهمیه‌بندی الکترونیک مسکن کم‌درآمد نیز می‌تواند مؤثر واقع شود.