تناقض رکود بازار مسکن و ساخت و سازهای رقابتی

به گزارش آهن آنلاین – بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر صحنه‌ تحولات گسترده‌ای بوده؛ تحولاتی که گاه متناقض به‌نظر می‌رسند و فعالان اقتصادی و ناظران اجتماعی را با سوالات جدید روبه‌رو کرده‌اند. درحالی‌که آمارهای رسمی و مشاهدات میدانی، از رکودی عمیق در معاملات مسکن و کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم خبر می‌دهند، نشانه‌های متعددی از تداوم و حتی توسعه فعالیت‌های ساخت‌وساز خصوصاً در مناطق شهری به‌چشم می‌خورد. این تناقض زمانی پررنگ‌تر می‌شود که داده‌های آماری افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی را درکنار تعطیلی نسبی بازار خرید و فروش قرار دهیم. بسیاری از خریداران واقعی، به ویژه خانه‌اولی‌ها و مستأجران، عملاً از بازار حذف شده‌اند و خرید مسکن برای قشر گسترده‌ای از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل شده است. درهمین‌حال، سازندگان و سرمایه‌گذاران نسبت به آغاز یا ادامه پروژه‌های ساختمانی تردیدی از خود نشان نمی‌دهند و رقابتی جدی برای پیشبرد پروژه‌ها در جریان است.

بررسی روندها و رفتار فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و تصمیمات مدیریتی در خلق و تداوم این تناقض نقش دارند. ازسوی‌دیگر، نوسانات قیمت آهن آلات و تأثیر تورم، روند بازدهی سرمایه در سایر بازارها، رفتار دولت در حوزه سیاست‌گذاری و نظام تأمین مالی همگی بر این وضعیت تأثیرگذارند. در کنار این عوامل، تغییر شیوه معامله‌ها و رشد بی‌سابقه تهاتر ملکی با خودرو، ارز، طلا و سایر دارایی‌ها، شرایط بازار را پیچیده‌تر و ارزیابی آن را دشوارتر کرده است.

این وضعیت پیچیده، ریشه در ترکیبی از عوامل اقتصادی، سیاست‌های دولتی، نوسانات بازارهای موازی به‌ویژه آهن و فولاد و حتی تغییر رفتار بازیگران بازار دارد. از یک‌سو رکود و کاهش معاملات باعث افت تقاضای مسکن شده، ازسوی‌دیگر ساخت‌وسازها به‌شکلی رقابتی ادامه پیدا می‌کند؛ پدیده‌ای که بی‌شک نیازمند تحلیل ابعاد گوناگون آن است. در این خبر تحلیلی، ضمن مرور وضعیت کنونی بازار مسکن و بررسی دلایل استمرار ساخت و سازها در شرایط رکود، تاثیر سیاست‌های دولت، نوسانات قیمت آهن‌آلات، جایگاه رقابت میان سازندگان و چشم‌انداز سال آینده را بررسی می‌کنیم و در نهایت پیشنهاداتی برای فعالان بازار ارائه می‌دهیم.

وضعیت بازار مسکن در حال حاضر؛ رکود در خرید و فروش

بازار مسکن ایران امروز، بیش از هر زمان، با واقعیت رکود عمیق دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ رکودی که اثراتش نه فقط در کاهش حجم معاملات، بلکه در دگرگونی رفتار خریداران و فروشندگان نیز قابل مشاهده است. گزارش‌های میدانی و رسمی از ابتدای سال ۱۴۰۳ تاکنون، کاهش معنادار تعداد قراردادهای قطعی خرید و فروش را تأیید می‌کند. افت قدرت خرید خانوارها، به‌ویژه در میان اقشار متوسط و کم‌درآمد، باعث شده بسیاری از خانه‌اولی‌ها و مستأجران به‌کلی از بازار خرید عقب بنشینند. افزایش پی‌درپی قیمت مسکن، عقب ماندن دستمزدها و کاهش نسبی ارزش پول ملی، این عقب‌نشینی را تشدید کرده است.

برخی از علل رکود بازار مسکن:

• افت شدید قدرت خرید
• افزایش نرخ سود بانکی و جذابیت بازارهای مالی
• نااطمینانی‌های آینده اقتصاد و انتظارات تورمی
• کاهش رشد جمعیت مصرف‌کننده
• پدیده تهاتر و معاملات غیررسمی
• نبود آمار دقیق و احتمال موج جدید تورم

عامل دیگری که باید به آن پرداخت، رشد نرخ سود بانکی و انتقال نسبی نقدینگی از بازار مسکن به بازارهای پولی است؛ بخشی از سرمایه‌گذاران ترجیح داده‌اند در فضایی امن‌تر و باثبات‌تر منابع خود را نگهداری کنند. در کنار این‌ها، تورم مزمن، نااطمینانی‌های اقتصادی و نگرانی از تغییرات سیاستی، میل به خرید ملک را کاهش داده و اغلب متقاضیان واقعی را به‌انتظار فرو برده است. شرایطی‌که بازار خرید و فروش را به وضعیت «تهی از خریدار» سوق داده و در نتیجه بسیاری از فروشندگان نیز در برابر کاهش قیمت یا انجام معامله با شرایط جدید مقاومت نشان می‌دهند.

دلایل ادامه ساخت‌ و ساز در شرایط رکود

باوجود رکود معاملاتی، فعالیت‌های ساخت‌وساز کماکان رونق نسبی خود را ادامه می‌دهد و همین نکته بسیاری از ناظران و فعالان بازار را شگفت‌زده کرده است. این پدیده علل و ریشه‌های متعددی دارد. یکی از مهم‌ترین عوامل، وجود انبوه پروژه‌های نیمه‌تمام و تعهدات پیشین سازندگان و سرمایه‌گذاران است. در بسیاری از مناطق شهری، پروژه‌هایی در نیمه راه مانده‌اند که تکمیل آن‌ها یک الزام حقوقی، اعتباری یا قراردادی برای سازندگان محسوب می‌شود؛ توقف این پروژه ها نه‌تنها به معنای قفل شدن سرمایه و مواجهه با زیان خواهد بود، بلکه در بسیاری موارد امکان اجرایی شدن ندارد.

سرمایه‌گذاری بلندمدت نیز یکی دیگر از دلایل تداوم ساخت‌وساز است. برای بخش قابل‌توجهی از سازندگان بزرگ، بازارهای موازی از جمله ارز، طلا یا بازارهای مالی جذابیت قبلی خود را از دست داده‌اند و در افق بلندمدت، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز با همه ریسک‌های موجود همچنان انتخاب بهتری به‌نظر می‌رسد. ازسوی‌دیگر، حمایت‌های بانکی و تسهیلات دولتی، به‌ویژه در پروژه‌های خاص یا برخی مناطق، نقش کاتالیزور را برای ادامه یا آغاز پروژه‌های جدید ایفا می‌کنند. این مجموعه دلایل، ادامه فعالیت‌های ساخت‌وساز را در شرایط رکودی بازار معاملات ممکن ساخته است.

تأثیر سیاست ‌های دولتی در رونق ساخت‌ و ساز علی‌ رغم رکود تقاضا

رفتار و سیاست‌گذاری دولت‌ها همواره یکی از متغیرهای اصلی بازار مسکن در ایران بوده است. درشرایطی‌که تقاضای واقعی به‌دلیل افت قدرت خرید، کاهش یافته، برخی سیاست‌های حمایتی، تشویقی یا حتی مقررات‌زدا همچنان می‌تواند عامل رونق ساخت‌وساز باشد. نقش سیاست‌های دولتی بر رونق ساخت‌وساز در رکود زمانی چشمگیر است که سازندگان بتوانند به پشتوانه حمایت‌های مالی، تسهیلات بانکی یا تخفیف‌ها و بخشودگی‌های مربوط به عوارض ساخت، پروژه‌های خود را زنده نگه دارند یا حتی باوجود آینده مبهم بازار، وارد ساخت‌وساز جدید شوند. البته کارایی و اثربخشی این سیاست‌ها در نبود تقاضای مصرفی واقعی، همواره جای بحث دارد و بعضاً تناقض میان سیاست‌های حامی تولید و رکود طرف تقاضا را پررنگ‌تر می‌کند.

رقابت بین سازندگان؛ چرا ساخت و ساز متوقف نمی‌ شود؟

باوجود رکود معاملات، بازار ساخت‌وساز همچنان صحنه رقابت میان سازندگان و فعالان بزرگ و کوچک است. چه بسا برخی شرکت‌ها و تعاونی‌ها به‌دلایل اعتبارسنجی، دستیابی به رتبه‌های فنی یا بهره‌برداری از تسهیلات خاص، ناگزیر به ادامه ساخت‌وساز هستند تا بازار و جایگاه خود را در این حوزه حفظ کنند. همچنین، رقابت برای تکمیل پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری باعث می‌شود بسیاری از فعالان، حتی در شرایط ریسک بالا، همچنان به‌ادامه کار علاقه نشان دهند. این رقابت در نهایت منجر به تثبیت سهم بازار، جلب اعتماد سرمایه‌گذاران و گاه تضمین بقای شرکت‌های ساختمانی می‌شود. فضای رقابتی موجب می‌شود حتی با حذف بخش بزرگی از خریداران مصرفی، سازندگان پروژه را متوقف نکنند و حتی برای افزایش کیفیت، کاهش زمان‌بندی یا توسعه بیشتر سرمایه‌گذاری کنند.

نوسان قیمت آهن آلات و تاثیر آن بر پروژه های ساختمانی

یکی از پرسش‌های اساسی سازندگان در سال‌های اخیر، تاب‌آوری و مدیریت پروژه‌ها در برابر نوسانات قیمت آهن و سایر مصالح کلیدی بوده است. درحالی‌که بازار شاهد افزایش چشمگیر قیمت پروفیل، تیرآهن و میلگرد بوده و این نوسانات روی کل زنجیره تأمین اثر گذاشته، بسیاری از پروژه‌های بزرگ و کوچک با چالش تأمین نقدینگی و مدیریت هزینه‌ها روبه‌رو شده‌اند. چرا نوسان قیمت آهن بر پروژه‌های ساختمانی رقابتی اثر می‌گذارد؟ جواب روشن است: بالا رفتن بهای آهن، باعث افزایش غیرقابل‌پیش‌بینی در قیمت تمام‌شده ساختمان و کاهش حاشیه سود سازندگان می‌شود و آنها را ناگزیر به افزایش قیمت فروش یا جست‌وجوی منابع جایگزین می‌کند. حاشیه سود برخی پروژه‌ها کاملاً وابسته به کنترل خرید آهن‌آلات در نیمه‌های مختلف ساخت است؛ ازسوی‌دیگر پیمانکاران برای کاهش ریسک، اغلب به قراردادهای کوتاه‌مدت‌تر و یا تهاتر با سایر دارایی‌ها مانند خودرو و طلا روی می‌آورند. این بی‌ثباتی، مدیریت و برنامه‌ریزی پروژه‌های ساختمانی را با دشواری‌های زیادی روبه‌رو کرده است.

نقش تورم و بازارهای موازی در ادامه فعالیت ساخت ‌و ساز

یکی از عوامل کلیدی که باعث ادامه روند ساخت‌وساز در دوران رکود اقتصادی کنونی شده، فرار سرمایه از بازارهای جایگزین است. این فرار به‌دلیل تورم بالا و عدم اطمینان‌های اقتصادی، به‌طور پیوسته موجب کاهش شفافیت و کارایی این بازارها شده است. درشرایطی‌که تورم مزمن و گسترده حاکم است، قدرت خرید متقاضیان به‌طور مداوم کاهش می‌یابد و سود حاصل از نگهداری سرمایه در قالب پول نقد یا سپرده‌های بانکی روز‌به‌روز پایین‌تر می‌آید. این عوامل، سرمایه‌گذاران را مجبور به جست‌وجوی راه‌های امن‌تر برای حفظ ارزش سرمایه خود می‌کند که بازار ساخت‌وساز می‌تواند به‌عنوان یک گزینه جذاب و سودآور مطرح باشد. ازسوی‌دیگر، ریسک نوسانات بازار ارز و طلا نیز بسیاری از سرمایه‌گذاران را ترغیب می‌کند که به‌جای ورود به این بازارها، فعالیت در ساخت‌وساز را به‌عنوان گزینه بلندمدت، ایمن‌تر و دارای ارزش افزوده ترجیح دهند. درچنین‌شرایطی، بخشی از منابع مالی به‌سمت پروژه‌های ساختمانی سوق پیدا می‌کند، حتی اگر بازار مصرفی با رکود جدی روبه‌رو باشد.

چشم ‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵؛ رکود یا رونق؟

باتوجه‌به داده‌های آماری و تحلیل رفتار کنونی بازیگران بازار، پیش‌بینی آینده بازار مسکن آسان نیست، اما هیچ نشانه‌ای از رونق سریع در کوتاه‌مدت به‌چشم نمی‌خورد. چشم انداز بازار مسکن در سال 1405 همچنان در هاله‌ای از ابهام باقی مانده است؛ چراکه از یک‌سو عرضه کافی برای پاسخ به تقاضای آینده برنامه‌ریزی نشده و ازسوی‌دیگر، قدرت خرید خانوارها بهبود نیافته است. ادامه روند فعلی یعنی تداوم رکود معاملات، حرکت آهسته ساخت‌وساز و احتمال تداوم تهاتر در نبود نقدینگی موثر. باید منتظر ماند و دید آیا سیاست‌های اصلاحی و تلاش برای تقویت طرف تقاضا در سال پیش‌رو ثمر خواهد داد یا رکود ساختاری بازار مسکن ادامه می‌یابد.

چشم انداز بازار مسکن را باید باتوجه‌به چند واقعیت اصلی تحلیل کرد:

درحال‌حاضر، عرضه محدود مسکن در مقابل نیاز سالانه کشور، همراه با کاهش مداوم قدرت خرید خانوارها، موجب شده است که بخش قابل توجهی از تقاضا در بازار مسکن به‌صورت انباشته و بدون تحقق باقی بماند. درچنین‌شرایطی، ادامه سیاست‌های حمایتی دولت به‌صورت کنونی و نبود اصلاحات ساختاری بنیادین، احتمال بهبود پایدار وضعیت را کاهش می‌دهد. علاوه‌براین، ناپایداری بازار آهن‌آلات نیز بر هزینه‌های تولید و برنامه‌ریزی پروژه‌ها اثرات منفی گذاشته است. ترکیب این عوامل، نگرانی‌ها درباره آینده بازار مسکن و پاسخگویی به نیازهای انباشته و اجتماعی را به‌طور چشمگیری افزایش داده است. این وضعیت نشان می‌دهد که اگر اقدامات لازم برای اصلاحات ساختاری در بخش مسکن به‌طورجدی در دستور کار قرار نگیرد، مشکلات موجود نه‌تنها به این زودی‌ها حل نخواهد شد، بلکه روند رو‌به رشد مشکلات اجتماعی و اقتصادی به‌ویژه در حوزه مسکن ادامه خواهد داشت.

• آینده کوتاه مدت

تا پایان تابستان ۱۴۰۴، اغلب کارشناسان انتظار تغییر بنیادین در تعداد معاملات ندارند، زیرا قدرت خرید خانوارها افزایش نیافته و سطح دستمزدها همچنان از رشد قیمت مسکن عقب‌تر است. بازار خرید و فروش مسکن علاوه‌بر رکود، بیش از هر زمان “غیررسمی” شده و میزان معاملات تهاتری روبه افزایش است. مناطق مرکزی و گران تهران نیز دیگر از گردش معاملاتی پرحجم خبری ندارند.

• احتمال جهش قیمتی

اقتصاددانان با توجه به ادامه روند کمبود عرضه و عدم تکمیل واحدهای نیمه‌تمام، هشدار می‌دهند که در صورت بازگشت تقاضا، بازار مسکن با افزایش قیمت‌های شدید روبه‌رو خواهد شد. این وضعیت در زمستان ۱۴۰۳ با رشد چشمگیر صدور پروانه‌های ساختمانی نشان داده شد، اما تا زمانی که مشکل عرضه به‌طور کامل حل نشود، بحران به قوت خود باقی خواهد ماند. کارشناسان بر این باورند که تکمیل زنجیره عرضه مسکن، گام ضروری برای مقابله با این بحران و حفظ ثبات بازار است.

• تاثیر سیاست های بلند مدت دولت

با اصلاح سیاست‌های اقتصاد کلان و ورود جدی بانک‌ها و تعاونی‌ها به‌حوزه تأمین مالی متقاضیان واقعی، نخستین دستاوردی که شاهد آن خواهیم بود، رونق در سطح عرضه است. این امر به‌ویژه با تسریع در تکمیل پروژه‌ها و افزایش سرعت ساخت‌وساز همراه خواهد بود. در مرحله بعد، این رونق به سطح تقاضا منتقل می‌شود و منجر به بالا رفتن قدرت خرید خانوارها می‌گردد. این فرآیند به‌طورطبیعی به تقویت اقتصاد و رشد پایدار کشور منجر خواهد شد. به‌عبارت‌دیگر، بهبود شرایط مالی و تأمین منابع مناسب برای پروژه‌ها نه‌تنها به رشد بخش تولید کمک می‌کند، بلکه توانمندی مصرف‌کنندگان را در خرید کالاها و خدمات مختلف افزایش می‌دهد. این روند، به‌ویژه درشرایطی‌که رشد اقتصادی و رفاه اجتماعی در اولویت قرار دارد، نقش اساسی خواهد داشت.

• ادامه روند فعلی

اگر سیاست مؤثر اصلاحی اجرا نشود، ساخت‌وسازها عمدتاً در خدمت سرمایه‌گذاران کلان و سازندگان حرفه‌ای باقی خواهد ماند و خرید مصرفی نقشی در تعیین قیمت‌ها نخواهد داشت. تشدید معاملات غیررسمی و ضعف نقدشوندگی و ادامه بازار تهاتر، آینده بازار ملک را مبهم‌تر خواهد کرد.

پیشنهاداتی برای فعالان بازار مسکن

در شرایط کنونی بازار مسکن ایران که تلاقی رکود معاملات، نوسان قیمت مقاطع فولادی و مصالح و تداوم رقابت در ساخت‌وسازها، آینده را مبهم و پرریسک کرده است، توصیه می‌شود فعالان این حوزه با رویکردی عقلانی‌تر و واقع‌بینانه‌تر، سیاست‌های خود را بازنگری کنند. مشارکت با تعاونی‌ها و تشکیل هسته‌های سرمایه‌گذاری جمعی می‌تواند بخشی از ریسک‌های عملیاتی و مالی را کاهش دهد و زمینه را برای استفاده بهتر از تسهیلات بانکی و حمایت‌های دولتی فراهم کند.

توسعه قراردادهای شفاف و تلاش برای رسمی‌سازی معاملات تهاتری، ضمن کاهش ریسک حقوقی، می‌تواند به اعتمادسازی در بازار کمک کند. پیگیری و مطالبه از سیاست‌گذاران برای اصلاح نظام عرضه و تقاضا، افزایش نظارت بر معاملات مجازی و ارائه طرح‌های مشخص تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، از دیگر اقداماتی است که باید در دستور کار فعالان صنفی و تشکل‌های تخصصی قرار گیرد. در نهایت، ورود جدی به مباحث مدیریت ریسک مصالح ساختمانی به‌ویژه آهن‌آلات، استفاده از ابزارهای مالی نوین و برنامه‌ریزی مبتنی بر سناریوهای مختلف، توصیه‌ای اساسی برای هر سازنده و سرمایه‌گذار هوشمند است.