فاجعه قفل‌ شدن ۴۰ درصد سرمایه‌ها در خانه‌های بی‌مشتری

به گزارش آهن آنلاین؛ بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰4 یکی از بی‌سابقه‌ترین دوران‌های رکود خود را تجربه می‌کند. حجم معاملات خرید و فروش به حداقل رسیده و رکود عمیقی بر کل بازار سایه انداخته است؛ به گونه‌ای که بسیاری از سرمایه‌گذاران و خریداران واقعی، خرید و فروش را به امید تغییر شرایط و مشخص‌شدن چشم‌انداز مذاکرات سیاسی و اقتصادی کشور به حالت انتظار گذاشته‌اند. کم‌تحرکی بازار، خروج سرمایه‌گذاران حقیقی و کاهش چشمگیر تقاضا را در پی داشته است. آمارها نشان می‌دهد حدود ۴۰ درصد کل سرمایه‌های کشور نه در تولید صنعتی یا سایر بخش‌های مولد، بلکه در خانه‌هایی رسوب کرده‌اند که طی سال‌های اخیر نه بازدهی متناسب با تورم داشته‌اند، نه نقدشوندگی مناسبی. رشد پرشتاب قیمت مسکن در دهه ۹۰ موجب هدایت گسترده سرمایه‌های خرد و کلان به این بازار شد اما نه‌تنها بازدهی سرمایه‌گذاران به اندازه تورم نبود، بلکه نقدشدگی این سرمایه‌گذاری نیز به پایین‌ترین سطح ممکن رسیده است. خانه‌هایی که ارزش واقعی‌شان اکنون حتی نزدیک به سرمایه‌گذاری اولیه هم نیست. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد ارزش افزوده این حجم کلان سرمایه نزدیک به صفر بوده؛ چراکه رکود سنگین بازار اجازه هرگونه رشد قیمتی افزون‌تر یا جهش را نمی‌دهد و واحدهای نوساز و فرسوده هفته‌ها و بلکه ماه‌ها بلاتکلیف باقی می‌مانند.

موج قیمتی و رکود تقاضا؛ قیمت‌های ساخت و فروش، بازی با آتش

یکی از مهم‌ترین علل انتظاری‌شدن بازار مسکن در ماه‌های اخیر، شکاف زیاد میان هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن است. از یکسو قیمت آهن‌آلات، فولاد و سایر نهاده‌های ساخت‌وساز به دلیل جهش نرخ ارز و شرایط اقتصادی رشد قابل ملاحظه‌ای یافته است و از سوی دیگر رکود وضع موجود اجازه افزایش عملی قیمت‌ها را نمی‌دهد.
در این میان، بازار آهن نیز متاثر از همین رکود مسکن، درگیر یک چرخه فرسایشی قیمت شده است. افزایش هزینه تولید فولاد، رشد قیمت میلگرد و تیرآهن و نبود چشم‌انداز رونق پروژه‌های عمرانی یا ساختمانی، باعث شده بازار آهن نیز به محاق رکود برود و صرفاً معاملات خرد یا زیر قیمت بازار (یا آن دسته از پروژه‌هایی که ناچار به تکمیل هستند) به سختی انجام شود. قفل شدن پروژه‌های ساختمانی، کاهش بارگیری کارخانه‌ها و نبود سرمایه‌گذاری جدید، زنگ خطری برای اشتغال و تولید در صنعت فولاد و آهن کشور محسوب می‌شود.

دلال‌بازی بی‌حاصل و بحران پلتفرم‌ها

یکی از چالش‌های دیگر در بازار مسکن، نقش قیمت‌گذاری‌های غیراصولی و خودسرانه توسط دلالان و برخی از پلتفرم‌های آنلاین است که با درج قیمت‌های غیرواقعی، صرفاً جو روانی، نااطمینانی و انتظاری را تشدید می‌کنند. متأسفانه آمارهای رسمی نیز بعضاً به این قیمت‌های پیشنهادی استناد می‌کنند که نه بیانگر وضعیت واقعی بازار است و نه مبنای محاسبات کارشناسی می‌تواند باشد. کوچک‌ترین رشد قیمتی اعلام شده در این پلتفرم‌ها، کافی است تا سمت تقاضا را کاملاً دچار ترس، کاهش شدید انتظار و انصراف از معامله کند.
در عین حال، فعالان حقیقی بازار هم دریافته‌اند که در فضای فعلی نه بازدهی مقبولی در سرمایه‌گذاری مسکن وجود دارد و نه قابلیت نقدشوندگی. همین شرایط عملاً نقدینه‌ای عظیم را در خانه‌ها قفل کرده و عملاً ارزش افزوده بازار را به صفر رسانده است.

بازارهای موازی، جذاب‌تر از بازار مسکن

در شرایطی که بازارهای موازی همچون طلا، دلار و رمزارزها با جهش و نوسان‌های چشمگیر، سودها و توجهات بی‌سابقه‌ای را جلب کرده‌اند، بازار راکد مسکن دیگر گزینه جذابی برای سرمایه‌گذاران نیست. حتی افرادی که در سال‌های گذشته وارد این بازار شدند، حالا برای نقد کردن ملک خود با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند و چه بسا با توجه به کاهش تقاضا و ضعف بار اقتصادی پروژه‌ها نتوانند ملک خود را به فروش برسانند. در حقیقت نه دلالان می‌توانند با ترفندهای قدیمی بازار را جدیداً دچار هیجان کنند، نه مصرف‌کنندگان واقعی قدرت خرید دارند، نه بازارگران واقعی انگیزه بازگشت دارند.

هزینه مسکن؛ فشار خردکننده بر دهک‌های پایین

از آن مهم‌تر، تاثیر تلخ رکود بازار و افزایش هزینه‌ها بر دهک‌های متوسط و پایین جامعه است. طبق برآوردهای میدانی و آمارهای منتشر شده، بیش از ۹۰ درصد درآمد ماهیانه خانوارهای دهک‌های پایین صرف هزینه اجاره یا خرید مسکن می‌شود؛ این نسبت برای دهک‌های بالاتر به ۱۰ تا ۶۰ درصد می‌رسد که خود بیانگر عمق بحران است. چنین شرایطی به معنای خاکستر شدن بخش عمده‌ای از توان خرید جمعیت ضعیف و سرسام‌آور شدن هزینه اجاره و خرید مسکن حتی برای خانوارهای متوسط است. در نتیجه، نه‌تنها ازدواج و تشکیل خانواده جدید به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش یافته، بلکه بخش قابل‌توجهی از قشر ضعیف جامعه به ناتوانی مطلق در تملک یا حتی اجاره مسکن رسیده‌اند. مسئله مسکن به یکی از اصلی‌ترین معضلات دولت و جامعه بدل شده است.

بازار اجاره؛ بی‌نظمی مفرط و چالش خانه‌های خالی

در کنار همه این مشکلات، بازار اجاره مسکن نیز هیچ نشانه‌ای از سامان و ثبات ندارد. نبود سیاست شفاف دولتی، واگذاری بازار اجاره به قیمت‌گذاری خودسرانه مالکان و موجران، و فقدان هرگونه کنترل کارآمد، منجر به نارضایتی شدید مردم و کاهش شدید رفاه عمومی شده است. در حالی که دولت وعده ساماندهی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی را داده، آمار عملیاتی نشان می‌دهد حجم عظیمی از واحدهای مسکونی –چه در شهرک‌های اقماری و چه در مناطق گران‌قیمت شهر– بلااستفاده مانده و عرضه کاذب در بازار شکل گرفته است. سیاست‌های مالیاتی و نظارتی ناکارآمد، بر این وضعیت بحرانی دامن زده و آینده روشنی برای متقاضیان بازار اجاره ترسیم نمی‌کند.

تابستان سرد معاملات؛ معاملات واقعی به صفر میل می‌کند

با توجه به شرایط فوق، چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن و آهن نه تنها امیدوارکننده نیست، بلکه می‌توان گفت تابستانِ پیش‌رو یکی از کم‌رمق‌ترین و مرده‌ترین دوران‌های اخیر خواهد بود. به‌جز آن معاملاتی که الزاماً یا توسط محاکم قضایی انجام می‌شود یا املاک با تخفیف‌های قابل توجه فروخته می‌شوند، نمی‌توان انتظار تحرک یا رونقی در بازار داشت. در بازار آهن و فولاد نیز رونق سنتی تابستان امسال مشاهده نمی‌شود؛ پروژه‌های ساخت‌وساز یا تعطیل شده یا به پایین‌ترین ظرفیت ممکن مشغول‌اند. کاهش سرعت ساخت، عقب‌ماندگی پروژه‌های دولتی و عمرانی، کاهش سهم بازار و ضعف در خریدهای اعتباری، بازار آهن آلات و فولاد را به رکود کشانده است.

لزوم ورود سیاست‌گذاری جدید

در پایان باید گفت که بحران‌هایی نظیر رسوب سرمایه، شکاف هزینه ساخت و قیمت، هزینه‌های خردکننده مسکن برای دهک‌های پایین، خانه‌های خالی، و از همه مهم‌تر، رکود مطلق در بازارهای مسکن و آهن، زنگ خطری جدی برای اقتصاد کشور است. اگر سیاست‌های مالیاتی و نظارتی جدید، اصلاح عرضه و حمایت واقعی از تولید و تامین مسکن، شفافیت در داده‌های ملکی و ساماندهی بازار آهن در دستور کار قرار نگیرد، این رکود طولانی‌تر و تبعات اجتماعی و اقتصادی آن عمیق‌تر خواهد شد. رکود عمیق، رشد صفر درصدی سرمایه‌ها، و افزایش فشار شدید بر مردم، تصویری است که این روزها بازار مسکن و زنجیره وابسته آهن و فولاد کشور ترسیم می‌کند. چاره‌جویی این بحران، نیازمند اراده‌ای جدی و برنامه‌ای منسجم از سوی دولت و قوه قانون‌گذاری است، تا شاید خانه به سرپناهی دوباره برای مردم بدل شود.