اکباتان پیر شد اما ارزان نشد؛ مقایسه رشد قیمت مسکن در شهرک اکباتان و محله های اطراف

اکباتان با ۱۵ هزار و ۶۷۵ واحد مسکونی در قالب ۳۳ بلوک و سه فاز، بازاری یکدست ندارد. داده‌های تیر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهرک از حدود ۲۵۰ میلیون تومان تا نزدیک ۴۰۰ میلیون تومان متغیر است. این دامنه قیمتی فقط به تفاوت فازها وابسته نیست؛ موقعیت بلوک، طبقه، چشم‌انداز، کیفیت مشاعات و به‌ویژه میزان و نوع نوسازی داخل واحد، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی دارند. در گزارشی که پیش‌تر در بهمن ۱۴۰۴ منتشر شده بود، این پرسش مطرح شد که آیا اکباتان از قاعده معمول سن بنا مستثنا شده است یا نه. در آن بررسی، اکباتان با دو محدوده مجاور یعنی شهرک آپادانا و کوی بیمه مقایسه شد؛ سه محدوده‌ای که از نظر جغرافیایی به هم نزدیک‌اند، اما در ذهن بازار جایگاه یکسانی ندارند. خروجی آن بررسی نشان می‌داد میانه قیمت هر مترمربع مسکن در اکباتان حدود ۱۸۳ میلیون تومان است؛ در حالی‌که این عدد در آپادانا حدود ۱۵۹ میلیون تومان و در کوی بیمه حدود ۱۴۱ میلیون تومان بود.حالا با گذشت چند ماه و ورود به تیر ۱۴۰۵، داده‌های تازه قیمتی نشان می‌دهد فاصله اکباتان با همسایه‌های خود نه‌تنها از بین نرفته، بلکه در برخی موارد پررنگ‌تر هم شده است. برای آنکه مقایسه قیمتی منصفانه‌تر باشد، در این بررسی نیز مانند گزارش قبلی، اکباتان با فایل‌های نوساز اطراف مقایسه نشده است؛ چون بخش عمده واحدهای اکباتان قدیمی‌تر هستند. به همین دلیل، در آپادانا و کوی بیمه نیز عمدتاً فایل‌هایی با سن بنای نزدیک، یعنی حدود ۱۰ سال ساخت و بالاتر، مبنای مقایسه قرار گرفته‌اند.

بر اساس نمونه‌های جدید بازار، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهرک اکباتان به حدود ۳۰۷ میلیون تومان رسیده است. این رقم در شهرک آپادانا حدود ۲۴۹ میلیون تومان و در کوی بیمه حدود ۲۳۵ میلیون تومان برآورد می‌شود.مقایسه این ارقام با داده‌های بهمن ۱۴۰۴ نشان می‌دهد اکباتان در این فاصله رشدی حدود ۶۸ درصدی را تجربه کرده است. قیمت هر مترمربع در این شهرک از حدود ۱۸۳ میلیون تومان به ۳۰۷ میلیون تومان رسیده؛ یعنی افزایشی معادل ۱۲۴ میلیون تومان در هر مترمربع.در همین دوره، قیمت در شهرک آپادانا از حدود ۱۵۹ میلیون تومان به ۲۴۹ میلیون تومان رسیده و رشد تقریبی ۵۷ درصدی را ثبت کرده است. کوی بیمه نیز از حدود ۱۴۱ میلیون تومان به ۲۳۵ میلیون تومان رسیده و رشد حدود ۶۷ درصدی داشته است. بنابراین از نظر درصد رشد، اکباتان کمی بالاتر از دو محدوده مقایسه‌ای قرار می‌گیرد؛ هرچند رشد کوی بیمه نیز بسیار نزدیک به اکباتان بوده است.

در جدول زیر نمونه قیمت آپارتمان های این سه محله مجاور ارائه شده است. قیمت‌ها مربوط به تیر ۱۴۰۵ است و بر اساس فایل‌های عرضه‌شده در پلتفرم‌های آنلاین خرید و فروش مسکن استخراج شده‌اند. ارقام به میلیون تومان برای هر مترمربع محاسبه شده و بیانگر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان است، نه لزوماً قیمت قطعی معامله.

رازماندگاری اکباتان چیست؟

بخشی از پاسخ را باید در نگاه فریدون آذری، از طراحان فاز یک اکباتان، جست‌وجو کرد. او در توضیح ایده طراحی این شهرک گفته بود وقتی به کوچه‌های شهرهایی مانند یزد و اصفهان نگاه کرده، به این نتیجه رسیده که هویت شهر ایرانی بیش از هر چیز در کوچه‌ها شکل می‌گیرد؛ کوچه‌هایی که به تعبیر او شاهرگ اصلی زندگی شهری هستند.

آذری برای ترجمه این ایده در معماری مدرن، به سراغ اتصال پیلوتی‌ها رفت؛ یعنی به‌جای کپی‌برداری مستقیم از معماری سنتی، تلاش کرد مفهوم کوچه را در قالبی تازه بازسازی کند. از این زاویه، پیلوتی‌های متصل در اکباتان فقط فضای عبور نیستند، بلکه می‌توانند نقش همان کوچه‌های شهری را بازی کنند؛ جایی برای حرکت، مکث، دیدار و شکل‌گیری زندگی روزمره.این نگاه در جمله معروف آذری هم دیده می‌شود؛ جایی که معماری و شهرسازی را زندگی‌ای که به شکل فرم درآمده توصیف می‌کند.  در این پروژه، ابتدا فقط فرم ساختمان‌ها طراحی نشده، بلکه نوعی زندگی شهرکی و محله‌ای در نظر گرفته شده است.

همین نکته می‌تواند بخشی از رفتار متفاوت قیمت در اکباتان را توضیح دهد. در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی، سن بنا به‌سرعت به عامل کاهنده قیمت تبدیل می‌شود؛ اما در اکباتان، کیفیت، طراحی شهرکی، فضاهای باز، مسیرهای ارتباطی، خدمات درون‌محله‌ای و حس تعلق ساکنان باعث شده بازار آن را صرفاً با سال ساخت نسنجند. به همین دلیل، رشد قیمتی اخیر اکباتان فقط افزایش عددی قیمت مسکن نیست؛ بازتاب تداوم تقاضا برای شهرکی است که با وجود قدمت بالا، هنوز هویت شهری خود را حفظ کرده است.به همین دلیل، رشد قیمتی اخیر اکباتان  بازتاب تداوم تقاضا برای شهرکی است که با وجود قدمت بالا، هنوز در بازار غرب تهران به‌عنوان یک مجموعه معتبر و دارای هویت شناخته می‌شود.