رشد دلار بازار مسکن را تغییر می‌دهد؟/ پیش‌بینی جنجالی درباره آینده مسکن

به گزارش نبض بازار افزایش قیمت دلار همواره بازارهای مالی را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در میان‌مدت باعث می‌شود بازارها با جهش قیمتی مواجه شوند و به همین واسطه، نقدینگی کشور نیز افزایشی خواهد شد و درنتیجه شاهد رشد تورم در کشور خواهیم بود. پیمان مولوی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با «هم‌مهین» تاثیر افزایش قیمت دلار در بازارها را بررسی می‌کند. 

‌بانک مرکزی از مردادماه میانگین قیمت مسکن را اعلام نکرده، اما برآوردها نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع به ۹۰ میلیون تومان رسیده است. همزمان، قیمت دلار نیز افزایش یافته است. به نظر شما، با افزایش قیمت دلار، تا چه میزان افزایش قیمت مسکن محتمل است و آیا نقدینگی از بازار خارج خواهد شد؟

دو عامل اصلی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند: نخست شوک ارزی (افزایش قیمت دلار) و دوم نرخ بهره حقیقی. نرخ بهره اوراق دولتی به حدود ۳۲ درصد و نرخ صندوق‌های بانکی به بیش از ۳۰ درصد رسیده است. این نرخ بهره حقیقی (تفاوت نرخ بهره بدون ریسک منهای تورم) نزدیک به صفر است. در این شرایط، بازار مسکن به سمت رکود واقعی حرکت می‌کند؛ رکودی که با افزایش قیمت همراه نیست و ممکن است با کاهش قیمت نیز همراه باشد.

عاملی که این رکود را به تاخیر می‌اندازد، کاهش ارزش ریال در مقابل دلار است. دلار تا ۵۰ درصد ارزش خود را در مقابل ریال از دست داده و این امر تورم را افزایش می‌دهد و به افزایش قیمت‌ها (به صورت رکودی-تورمی) دامن می‌زند. پیش‌بینی می‌شود تا خردادماه، شاهد تخلیه بخشی از تقاضا برای دلار در بازار مسکن باشیم؛ به‌ویژه برای ملک‌های کوچک‌تر از ۱۰۰ متر اما این تخلیه کامل نخواهد بود. دلایل آن عبارتند از: نرخ بهره حقیقی نزدیک به صفر، شرایط اقتصادی و سیاسی نامناسب و تمایل سرمایه‌گذاران به دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالاتر (مانند سکه، طلا و ارز دیجیتال).

‌شاخص بورس در دی‌ماه به مرز ۳ میلیون رسید، اما روند نزولی پیدا کرد. علت این روند ریزشی چیست و آیا به نظر شما بورس تا پایان سال مثبت خواهد شد؟

رشد اولیه بورس مرتبط با افزایش قیمت دلار (از ۳۵ هزار تومان به ۷۲ هزار تومان) بود که بر شرکت‌های بورسی تاثیر گذاشت. اما افزایش قیمت حامل‌های انرژی (گاز، برق، آب) و خاموشی‌ها، عملکرد واحدهای صنعتی بورسی را تحت تاثیر قرار داد. خروج سرمایه‌گذاران نیز به روند نزولی بورس دامن زد. 

در حال حاضر، فعالان بازار بورس عمدتاً حرفه‌ای هستند و شناخت کافی از بازار دارند. به نظر من، بورس تهران و فرابورس به نقطه‌ای رسیده‌اند که برای ورود سرمایه‌گذاران حرفه‌ای مناسب است. اما عدم اطمینان از چشم‌انداز سیاسی و اقتصادی باعث تردید می‌شود. عوامل بین‌المللی و سیاسی داخلی نیز به‌طور بنیادی بر شاخص بورس تاثیرگذار خواهند بود. حاشیه سود شرکت‌های بورسی در سال ۱۴۰۲ بالا بود (برخی بالای ۵۰ درصد) و بسیاری سود تقسیمی بالایی داشتند. اما در سال ۱۴۰۳، افزایش قیمت‌ها و تعطیلی‌ها حاشیه سود شرکت‌ها را کاهش خواهد داد (به ۲۵ تا ۵۰ درصد کمتر از امسال). در مجموع، بورس از لحاظ ارزشی در کف قرار دارد و بازارهای رقیب (طلا، ارز دیجیتال) جذاب‌تر به نظر می‌رسند.

‌حراج سکه توسط بانک مرکزی چه تاثیری روی بازار سکه و طلا خواهد داشت؟ آیا می‌تواند حباب را در بلندمدت کاهش دهد و قیمت‌ها را پایین بیاورد؟

تاثیر حراج سکه توسط بانک مرکزی بر بازار سکه و طلا، ناچیز و بسیار کم خواهد بود؛ همانند ریختن ماست در دریا برای درست کردن دوغ!

‌قیمت ارز به ۹۳ هزار تومان رسیده و فاصله دلار بازار آزاد با نرخ نیما بیش از ۳۰ درصد است. به نظر شما، دولت در میان‌مدت برنامه‌ای برای کاهش یا کنترل قیمت دلار خواهد داشت؟

در حال حاضر، حفظ وضعیت موجود (نرخ فعلی دلار) یک دستاورد بزرگ برای دولت محسوب می‌شود. رشد نقدینگی در آبان ۱۴۰۳ به ۲۸ درصد رسید. با این حال، سناریوی محتمل‌تر، کاهش تولید نفت (به ۱۰۰ هزار بشکه در روز) و در نتیجه افزایش رشد نقدینگی (به حدود ۴۰ درصد) و افزایش تورم (به ۴۰ تا ۴۵ درصد) است. این امر می‌تواند نرخ دلار را به مراتب بالاتر از نرخ فعلی ببرد. البته، این سناریو در صورتی محتمل است که سیاست‌گذاری‌های اقتصادی اشتباه باشد. با توجه به این شرایط، نرخ دلار ۹۴ هزار تومانی می‌تواند نزدیک به کف باشد.

منبع هم میهن