خرید متری مسکن در جهان هم رایج است یا زاییده اقتصاد ایران است؟

به گزارش نبض بازار – با وجود کاهش قیمت مسکن تا حدود حداکثر بیست درصد در دو ماه اخیر که پس از جنگ است، همچنان خرید مسکن از سخت‌ترین ها در کشورمان است. بحران کمبود مسکن و سرسام‌آوری قیمت‌ها در ایران، به ویژه در کلان‌شهرهایی، چون تهران، مشهد و اصفهان، طی دهه ۹۰ شمسی و تشدید آن در سال‌های اخیر، بستری برای ظهور راهکار‌های غیرمتعارف شد. «خرید متری مسکن» یا «پیش‌فروش متری» از جمله این پدیده‌هاست که در آن، متقاضی، واحد مسکونی آینده را نه بر اساس یک واحد کامل، که بر اساس متراژ (معمولا زیربنای مفید) و پیش از آغاز ساخت یا در مراحل اولیه آن، خریداری می‌کند. این مدل، خود را به عنوان راه حلی برای کاهش فشار نقدینگی لازم در ابتدا و امکان مالکیت برای قشر متوسط معرفی می‌کند، اما در بطن خود، مخاطرات اقتصادی و حقوقی قابل توجهی برای خریدار به همراه دارد و بازتابی از ناکارآمدی ساختاری بازار مسکن و سیاست‌گذاری‌های کلان است.

گستره جهانی: مدلی حاشیه‌ای با کاربرد محدود

برخلاف رواج فزاینده در ایران، خرید متری مسکن به مفهوم دقیق کلمه (Pre-selling per square meter) در بازار‌های مسکن پیشرفته جهان مدلی رایج و مرسوم نیست. سازوکار‌های رایج در کشور‌های توسعه‌یافته عمدتا بر دو پایه استوار است: پیش‌فروش واحد‌های کامل (Off-Plan Sales) و سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات (REITs). در پیش‌فروش واحد‌های کامل، قرارداد بر اساس یک واحد مشخص با پلان و مشخصات دقیق منعقد می‌شود و پرداخت‌ها معمولا مطابق با مراحل پیشرفت فیزیکی پروژه انجام می‌پذیرد. قوانین سختگیرانه نظارتی (مانند الزام اخذ تضمین‌های بانکی یا بیمه‌نامه از سوی سازنده برای حمایت از خریدار) از ارکان اصلی این بازارهاست، مانند مقررات دقیق در بریتانیا، استرالیا یا سنگاپور.

استثنا‌ها و مدل‌های مشابه:

ترکیه: در برخی پروژه‌های بزرگ و ویژه (با جذب سرمایه‌گذار خارجی)، مدل‌های مشارکتی یا پیش‌فروش بر اساس متراژ دیده می‌شود، اما همواره با قرارداد‌های استاندارد و تحت نظارت نهاد‌های قانونی همراه است.

امارات متحده عربی: پیش‌فروش آپارتمان‌ها پیش از ساخت، رایج است، اما قرارداد‌ها بر اساس واحد کامل (با مشخصات دقیق) و با پرداخت‌های مرحله‌ای تنظیم می‌شود. قانون «اسکرو» (Escrow) در دبی، وجوه خریداران را تا تحویل واحد در حساب‌های امانی تحت نظارت دولت نگه‌داری می‌کند تا از سوءاستفاده سازندگان جلوگیری شود.

برخی کشور‌های اروپای شرقی: ممکن است در پروژه‌های کوچک‌مقیاس محلی، روش‌های غیررسمی‌تری وجود داشته باشد، اما فاقد رواج سیستماتیک در سطح بازار ملی است.

وضعیت در ایران: ابعاد، آمار و ریشه‌ها

خرید متری مسکن در ایران، به ویژه از نیمه دوم دهه ۹۰، به شکل قابل توجهی گسترش یافت. برآورد‌ها (بر اساس تحلیل داده‌های پراکنده سایت‌های معاملاتی و اظهارات فعالان صنف) حاکی است در برخی کلان‌شهرها، تا ۱۵ درصد معاملات آپارتمان‌های نوساز در قالب خرید متری صورت می‌پذیرد. این گسترش، ریشه در عواملی دارد:

افزایش نجومی قیمت مسکن: متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود ۱۰ میلیون تومان در سال ۱۳۹۷ به بیش از 100 میلیون تومان در سال ۱۴۰۳ رسیده (بانک مرکزی، گزارش‌های فصلی شاخص قیمت مسکن). این افزایش، خرید واحد کامل را برای بسیاری ناممکن ساخت.

ضعف شدید ساختار‌های تأمین مالی رسمی: کمبود و دشواری دسترسی به وام‌های مسکن با سود معقول، خریداران را به سمت روش‌هایی با پیش‌پرداخت‌های به ظاهر کم‌حجم‌تر، چون خرید متری سوق داده.

سودجویی برخی سازندگان: این مدل، نقدینگی سریع و کم‌ریسکی را پیش از حتی شروع پروژه در اختیار سازنده (یا واسطه) قرار می‌دهد، بدون الزامات نظارتی کافی بر مصرف این وجوه یا تضمین تکمیل پروژه.

فقدان قوانین شفاف و نظارت کارآمد: فقدان چارچوب حقوقی مشخص و نهاد ناظر قدرتمند برای این نوع خاص از معامله، فضای مناسبی برای سوءاستفاده فراهم کرده.

چالش‌های حقوقی و اقتصادی: نابرابری در میدان

مدل خرید متری مسکن در ایران با چالش‌های عمیق حقوقی و اقتصادی همراه است که بار اصلی آن بر دوش خریدار است:

ابهام در قراردادها: قرارداد‌های این نوع خرید غالبا استاندارد نیستند. مشخصات نهایی واحد (کیفیت مصالح، دقت متراژ، امکانات مشاع، تاریخ دقیق تحویل) به صورت کلی و غیرشفاف تعریف می‌شود و زمینه ساز اختلافات آتی است.

ریسک بالای عدم تکمیل پروژه: خریدار، پول خود را بر اساس وعده‌های سازنده پرداخت می‌کند، اما هیچ تضمین قوی‌ای برای تکمیل به موقع پروژه یا حتی تکمیل آن وجود ندارد. در صورت ورشکستگی، تعلیق پروژه یا فرار سازنده، امکان پیگیری و استرداد کامل وجوه برای خریدار بسیار دشوار و پرهزینه است.

نوسان قیمت و سوءاستفاده: سازنده ممکن است در طول ساخت، به بهانه افزایش هزینه‌ها، تقاضای پرداخت مبالغ اضافی کند. خریدار، به دلیل سرمایه‌گذاری اولیه و نبود گزینه‌های جایگزین، در موضع ضعف قرار می‌گیرد.

تشدید تورم در بخش مسکن: تزریق نقدینگی آسان و بی‌ضابطه به سازندگان از این طریق، بدون افزایش متناسب عرضه مسکن باکیفیت و در دسترس، می‌تواند به دامن زدن به حباب‌های قیمتی و تورم بیشتر در این بخش کمک کند.

انتقال ریسک بازار: ریسک‌های افزایش هزینه ساخت، نوسانات بازار و حتی ریسک‌های سیاسی-اقتصادی کلان، تماماً به خریدار منتقل می‌شود، در حالی که سازنده وجوه اولیه را دریافت کرده است.

ابعاد اقتصاد سیاسی: قدرت، سود و نابرابری

تحلیل این پدیده در چارچوب اقتصاد سیاسی، نابرابری ذاتی قدرت میان بازیگران را آشکار می‌سازد:

تغییر توازن قدرت به نفع سازندگان: این مدل، سرمایه و اهرم زمانی را به طور نامتناسبی در اختیار سازنده قرار می‌دهد، در حالی که خریدار را در وضعیت انتظار و عدم اطمینان نگه می‌دارد. سازندگان، به ویژه بزرگ‌ترها، از این نقدینگی ارزان و بی‌قید برای انباشت سرمایه و توسعه فعالیت‌های خود (گاه در حوزه‌های غیرمرتبط) استفاده می‌کنند.

ضعف حکمرانی و نفوذ ذی‌نفوذان: فقدان قانون‌گذاری مؤثر و نظارت قوی، بازتابی از ضعف ساختاری حکمرانی در بخش مسکن و احتمالاً نفوذ لابی‌های سازندگی در جلوگیری از مقررات‌گذاری‌های سختگیرانه‌تر است. منافع کوتاه‌مدت سازندگان بر منافع بلندمدت جامعه و ثبات بازار اولویت می‌یابد.

شکست سیاست‌های حمایتی: رواج این روش، نشان‌دهنده شکست سیاست‌های رسمی دولت‌ها در تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد است. این مدل، عملاً بار مسئولیت را از دوش دولت به دوش خانوار‌هایی منتقل می‌کند که خود در تنگنای اقتصادی هستند.

تشدید نابرابری فضایی: تمرکز این پروژه‌ها عمدتاً در مناطق دارای سودآوری بالاتر (و نه لزوماً مورد نیازترین مناطق) است، که می‌تواند به گسترش حاشیه‌نشینی و تشدید نابرابری‌های فضایی در کلان‌شهر‌ها دامن بزند.

جمع‌بندی: آینده‌ای نامعلوم زیر سایه ریسک

خرید متری مسکن در ایران، پاسخی خودجوش و پرریسک به شکست سیاست‌ها و ساختار‌های رسمی در مواجهه با بحران مسکن است. در حالی که این مدل در جهان به صورت حاشیه‌ای و تحت مقررات سختگیرانه وجود دارد، در ایران به دلیل خلأ قانونی، ضعف نظارتی و فشار اقتصادی فزاینده بر خانوارها، به شکلی گسترده و بی‌ضابطه رواج یافته. این پدیده، با انتقال ریسک‌های عمده به خریدار و تقویت موقعیت انحصاری سازندگان، نه تنها راه‌حل پایدار و عادلانه‌ای برای مشکل مسکن نمی‌دهد، بلکه با تشدید نااطمینانی، زمینه ساز بحران‌های حقوقی گسترده و افزایش نارضایتی‌های اجتماعی در آینده می‌شود. آینده این مدل، وابسته به اراده نظام‌مند برای مقررات‌گذاری شفاف، تقویت نهاد‌های ناظر مستقل و در پیش گرفتن سیاست‌های کلان مؤثرتر در جهت افزایش واقعی عرضه مسکن است. بدون این اصلاحات ساختاری، خرید متری مسکن می‌تواند به جای پل امید، به تله‌ای بدهکارانه برای طبقه متوسط تبدیل شود.