گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس و ارائه رهنمون‌های سیاستی برای بخش استیجاری کشور

وقتی صحبت از ودیعه مسکن می‌شود، اغلب ذهن ما به همان پول پیش می‌رود؛ مبلغی که مستأجر در ابتدای قرارداد به موجر می‌پردازد و انتظار دارد در پایان قرارداد آن را پس بگیرد. اما گزارش تازه مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید این نگاه، بیش از حد ساده‌انگارانه است. در بسیاری از کشورها، از جمله ایالات متحده، ودیعه مسکن صرفاً یک توافق مالی میان موجر و مستأجر نیست، بلکه نهادی است که برای آن مجموعه‌ای از قوانین و سازوکارهای حمایتی طراحی شده است.

نکته‌ای که گزارش روی آن تأکید دارد، شاید برخلاف تصور بسیاری از ما باشد. در ایران، ودیعه مسکن یا همان پول پیش معمولاً فقط مبلغ توافقی است که ابتدای قرارداد پرداخت می‌شود و در پایان قرارداد پس گرفته می‌شود و هیچ نظارتی بر آن وجود ندارد. اما نویسندگان گزارش می‌گویند در بسیاری از ایالت‌های آمریکا، ودیعه اصلاً یک پول در اختیار تام موجر نیست؛ بلکه یک ابزار حقوقی و مالی است که برای آن مجموعه‌ای از قواعد دقیق طراحی شده است.

در واقع، سؤال اصلی گزارش این نیست که «مبلغ ودیعه چقدر باشد؟» بلکه یک سؤال بنیادی‌تر را مطرح می‌کند؛ اگر قرار باشد ودیعه از مستأجر حمایت کند و همزمان حقوق موجر را هم حفظ کند، چه قواعدی باید بر آن حاکم باشد؟پاسخ گزارش به این سؤال، در شکل شماره یک این گزارش خلاصه شده است؛ در این نمودار، ودیعه مسکن در مرکز قرار گرفته و نویسندگان توضیح می‌دهند که این مبلغ فقط سه وظیفه دارد: تضمین پرداخت اجاره، جبران خسارت احتمالی به واحد مسکونی و تضمین پرداخت بدهی‌هایی مانند قبوض.

به همین دلیل، تمام قوانین مربوط به ودیعه در آمریکا حول پنج محور طراحی شده‌اند؛ پنج محوری که به تعبیر گزارش، ستون فقرات نظام تنظیم‌گری ودیعه مسکن را تشکیل می‌دهند.

نخستین محور، تعریف دقیق ماهیت ودیعه مسکن است. در آمریکا ودیعه از اجاره‌بها کاملاً تفکیک شده و تنها نقش تضمین را ایفا می‌کند. گزارش تأکید می‌کند این تعریف حقوقی، از تبدیل شدن ودیعه به ابزاری برای تأمین مالی موجر جلوگیری می‌کند و مالکیت این مبلغ را همچنان متعلق به مستأجر می‌داند.

دومین ابزار، تعیین سقف قانونی برای ودیعه است. برخلاف تصور رایج، در بسیاری از ایالت‌های آمریکا موجر نمی‌تواند هر مبلغی را به عنوان ودیعه مطالبه کند. در ۲۶ ایالت، سقف ودیعه معمولاً بین یک تا دو برابر اجاره ماهانه تعیین شده است. فلسفه این محدودیت نیز روشن است؛ اگر مبلغ ودیعه بیش از اندازه افزایش پیدا کند، ورود خانوارهای کم‌درآمد به بازار اجاره دشوارتر می‌شود و بخش بزرگی از درآمد یا پس‌انداز آنها صرف تأمین پول پیش خواهد شد.

سومین محور، نحوه نگهداری ودیعه است؛ بخشی که شاید برای بسیاری از مخاطبان ایرانی عجیب باشد. در ۲۰ ایالت آمریکا، موجر موظف است ودیعه را در حسابی جدا از دارایی شخصی خود نگهداری کند. این الزام دو هدف دارد؛ نخست اینکه در صورت ورشکستگی موجر، طلبکاران نتوانند به این پول دسترسی پیدا کنند و دوم اینکه ودیعه همچنان به عنوان دارایی مستأجر شناخته شود. حتی در برخی ایالت‌ها، موجر موظف است در پایان قرارداد سود این مبلغ را نیز به مستأجر پرداخت کند؛ زیرا قانونگذار معتقد است هرگونه منفعت حاصل از این پول، متعلق به صاحب اصلی آن یعنی مستأجر است.

چهارمین ابزار، تعیین موارد مجاز برداشت از ودیعه است. گزارش نشان می‌دهد در بسیاری از ایالت‌ها، موجر فقط در چند مورد مشخص حق استفاده از ودیعه را دارد؛ از جمله اجاره پرداخت‌نشده، خسارت واقعی به ملک، بدهی قبوض یا هزینه نظافت نهایی. برداشت خارج از این موارد مجاز نیست و در برخی ایالت‌ها حتی استفاده شخصی از ودیعه با مجازات‌های کیفری همراه است. هدف از این مقررات، کاهش اختلافات میان موجر و مستأجر و جلوگیری از کسورات سلیقه‌ای است.

پنجمین محور نیز زمان بازگرداندن ودیعه است. در آمریکا قانون برای بازپرداخت ودیعه مهلت مشخص تعیین کرده است؛ بسته به ایالت، این مهلت بین ۱۴ تا ۶۰ روز است و در شرایط اضطراری حتی می‌تواند به ۷۲ ساعت کاهش یابد. اگر موجر از بازگرداندن به‌موقع ودیعه خودداری کند، در برخی ایالت‌ها باید دو یا سه برابر مبلغ ودیعه را به عنوان جریمه پرداخت کند. به این ترتیب، بازپرداخت ودیعه صرفاً یک تعهد اخلاقی نیست، بلکه ضمانت اجرایی قانونی دارد.

 گزارش می‌گوید که این پنج ابزار، جدا از هم عمل نمی‌کنند، بلکه یک بسته سیاستی واحد را تشکیل می‌دهند. ابتدا قانون ماهیت ودیعه را مشخص می‌کند، سپس سقف آن را تعیین می‌کند، بعد نحوه نگهداری و مالکیت آن را روشن می‌سازد، موارد برداشت را محدود می‌کند و در نهایت زمان و شیوه بازگرداندن آن را نیز قانونمند می‌کند. همین زنجیره باعث می‌شود ودیعه  ابزاری برای ایجاد ثبات در بازار اجاره تبدیل شود.

مرکز پژوهش‌های مجلس در پایان تأکید می‌کند که ایران نیز می‌تواند بدون کپی‌برداری از قوانین آمریکا، از همین منطق سیاستی استفاده کند؛ یعنی با تعریف دقیق ماهیت ودیعه، تعیین سقف منطقی، ایجاد حساب‌های امانی، محدود کردن موارد برداشت و پیش‌بینی ضمانت اجراهای مؤثر، نظامی طراحی کند که هم حقوق موجر حفظ شود و هم امنیت سکونتی و توان مالی مستأجران افزایش یابد.