چرا در معاملات ملکی افراد دچار مشکل تنظیم سند می شوند؟

معاملات ملکی معمولا در ابتدا در قراردادهای عادی به نام قولنامه تنظیم شده و سپس زمانی برای انجام تعهدات یعنی پرداخت پول و تنظیم سند رسمی در نظر گرفته می شود.

اما مشکلاتی در این میان برای افراد ممکن است رخ دهد که تنظیم سند غیر ممکن شده یا به زمان دیگری منتقل شود. در این گفتار قصد بررسی این مشکلات به همراه راهکارهایی برای جلوگیری از رخ دادن آن ها خواهیم داشت.

عدم امکان تنظیم سند رسمی املاک رهنی

یکی از مشکلاتی که از انتقال سند به صورت رسمی جلوگیری می کند در رهن بودن ملک مورد معامله است. ملک مورد معامله ممکن است به دلایل مختلف در رهن شخص دیگری بوده که همین مسئله سبب جلوگیری از هرگونه نقل انتقال آن به صورت رسمی می شود.

برای این که بتوانید سند رسمی ملک موضوع معامله را به نام خود ثبت نماید باید سند ملک آزاد بوده و در رهن نباشد. در صورت مواجهه با چنین موضوعی می توانید با کمک گرفتن از وکیل دعاوی ملکی و دریافت راهنمایی از ایشان، از طرف معامله به دلیل پنهان کردن این موضوع شکایت کرده و خسارت های وارد شده به خود را دریافت نمایید و طی کردن مراحل قانونی در صورتی که هنوز خواهان انتقال ملک به نام خود هستید می توانید برای فک رهن ملک اقدام کرده و سند را به طور رسمی منتقل نمایید.

عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند رسمی

گاهی ممکن است بر خلاف توافقاتی که میان طرفین معامله ملکی صورت گرفته است فروشنده به تعهدات خود عمل نکرده و برای انتقال سند به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی حاضر نمی شود.

در این صورت دو راهکار اصلی پیش روی افراد است که با توجه به شرایط مختلف می توانند از آن استفاده نماید.

روش اول این است که اگر در قرارداد فروش ملک مورد نظر میان طرفین وجه التزامی در نظر گرفته شده باشد، خریدار می توانید با مراجعه به فروشنده یا دادگاه وجه التزام مشخص شده را دریافت و خسارت احتمالی خود را جبران نماید.

روش دوم مربوط به زمانی هست که خریدار حتی اگر وجه التزام هم تعیین شده باشد باز خواهان انتقال سند رسمی به نام خود می باشد بنابراین می توانید با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده را برای انتقال رسمی توسط مقام قضایی مجبور کرده و در صورتی که باز هم فروشنده از انجام این کار امتناع کرد دادگاه برای انتقال سند اقدام خواهد کرد.

اهمیت و لزوم کامل بودن مقدمات تنظیم سند ملک

تنظیم سند ملک به طور رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گرفته و برای این کار نیاز است که مقدمات تنظیم سند به صورت کامل رعایت شده و این دسته از مدارک نیز همراه خریدار و فروشنده باشد تا این دفاتر اقدام به تنظیم سند ملک به صورت رسمی نمایند.

برای مثال یکی از مقدمات بسیار مهم در تنظیم سند ملک مفاصاحساب شهرداری می باشد که نیازمند پرداخت عوارض و مالیات های ملک در سال های گذشته می باشد. دیگر موضوع مهم که از مقدمات تنظیم سند رسمی ملک در نظر گرفته شده است به همراه داشتن صورت مجلس تفکیکی بوده که از شهرداری محل وقوع ملک قابل دریافت می باشد.

هر یک از این مدارک و مقدمات دارای اطلاعات و مطالبی هستند که نشان دهنده قانونی بودن ساخت و ساز و پرداخت های به موقع از سوی مالک بوده و برای انتقال رسمی قانون گذار رعایت این موارد را الزامی دانسته است و در غیر این صورت امکان تنظیم سند رسمی برای خریدار وجود نخواهد داشت.

اهمیت تنظیم قولنامه توسط وکیل ملکی

معمولا معاملات ملکی با انعقاد و امضای یک قولنامه انتقال ملک آغاز شده و در این قولنامه توافق بر این می شود که فروشنده ملک مقدمات لازم برای انتقال سند رسمی را فراهم کرده و ملزم به عدم معامله با فرد دیگری می شود و همچنین خریدار بخشی از مبلغ معامله را به عنوان پیش پرداخت واریز کرده و به تدریج یا در یک تاریخ مشخص ملزم به پرداخت مبلغ باقی مانده می کند.

همان طور که مشخص است، هر یک از طرفین دارای تعهدات مهمی می باشد که در صورت رعایت نکردن آن ممکن است خسارت های سنگینی به طرف دیگر وارد نماید. تنظیم قولنامه باید بر اساس قوانین و مقررات صورت گرفته و همچنین در مفاد آن شرایطی پیش بینی شده باشد که آن طرف از قرار که به تعهدات خود عمل نکرده است ملزم به جبران خسارت طرف دیگر باشد. بهتر است برای قابل اجرا بودن و حفظ حقوق خود در این دسته از معاملات که بار مالی زیادی به همراه دارد از وکلای ملکی متخصص کمک بگیرید.

وجود مشکلات شهرداری و مالیاتی ملک

از مهم ترین موانع انتقال مالکیت ملک به طور رسمی می توان به وجود مشکلات شهرداری و مالیاتی ملک مورد نظر اشاره کرد. مشکلات شهرداری مانند وجود بدهی های معوقه، عدم اخذ پایان کار و عدم دریافت مفاصاحساب شهرداری اشاره کرد که از انتقال رسمی ملک جلوگیری خواهد کرد.

همچنین عدم پرداخت مالیات بر اجاره ملک یا عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک از سوی فروشنده نیز موانعی هستند که سبب دشوار و طولانی شدن روند انتقال رسمی ملک مورد معامله می شود.

مشورت گرفتن از وکیل ملکی متخصص امور شهرداری و مالیات های ملکی می تواند به افراد برای تسریع روند انتقال رسمی ملک کمک کرده و از بروز خسارت های مالی و خطرات احتمالی بکاهد.

ممنوع المعامله بودن فروشنده ملک

از دیگر معضلات انتقال سند رسمی ملک ممنوع المعامله بودن فروشنده می باشد که به دلایلی مانند ورشکستگی، حجر یا دلایل قانونی دیگر می باشد. در این صورت امکان انتقال سند ملک برای وی وجود نخواهد داشت و خریدار ممکن است در این صورت خسارت های سنگینی را متحمل شود.

برای استعلام این موضوع پیش از انجام معامله دو راهکار حضوری و اینترنتی پیش روی افراد قرار دارد. برای استعلام حضوری، خریدار می تواند به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و از این طریق وضعیت ممنوعیت معامله فروشنده را استعلام بگیرد.

در غیر این صورت می تواند به مراجعه به بخش خدمات قضایی برنامه آپ درخواست استعلام ممنوعیت معامله را ثبت کرده و در سریع ترین زمان ممکن نتیجه آن را دریافت نماید.

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی جهت بررسی مسائل تنظیم سند ملکی

با توجه به ابعاد مختلف انتقال سند رسمی ملک و همچنین خطرات احتمالی در این دسته از معاملات که معمولا بار مالی زیادی برای طرفین به همراه دارند،

مشورت گرفتن از وکیل ملکی که آگاه به خطرات احتمالی بوده و برای هر یک از آنها راهکاری قانونی می شناسد انتخابی مناسب و منطقی می باشد. بنابراین بهترین اقدام پیش از انتقال سند رسمی مشورت با وکیل متخصص ملکی می باشد.

نتیجه گیری

به صورت کلی در این گفتار به مشکلات جدی معاملات رسمی ملکی اشاره کردیم و بهترین روش برای حل این دسته از مسائل کمک گرفتن از وکلای ملکی می باشد. برای اطلاع از مقدمات لازم برای انتقال رسمی سند نیز می توانید از مشاوره حقوقی استفاده نمایید.