هر آنچه که درباره وام مسکن باید بدانید | راهنمای کامل انواع تسهیلات بانک مسکن ۱۴۰۵

حساب پس‌انداز مسکن جوانان

حساب پس‌انداز مسکن جوانان یکی از قدیمی‌ترین ابزارهای بانک مسکن برای کمک به خرید یا ساخت مسکن است. این حساب، وام فوری نیست. در این روش، متقاضی ابتدا حسابی در بانک مسکن افتتاح می‌کند، سپس طی چند سال مبالغی را به‌صورت ماهانه، سالانه یا یکجا در حساب واریز می‌کند و بعد از گذشت مدت انتظار، بر اساس امتیازی که از محل سپرده‌گذاری ساخته، می‌تواند تسهیلات مسکن بگیرد.

ماهیت این حساب از نظر بانکی، سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت است. یعنی اگر  فرد در نهایت از امتیاز وام استفاده نکند و حساب را ببندد، سودی معادل سود  سپرده‌های کوتاه‌مدت به او تعلق می‌گیرد. در اصل اجذابیت حساب جوانان سود  سپرده نیست؛ بلکه امتیاز وامی است که در طول زمان ایجاد می‌شود. به زبان  ساده، فرد با نگه داشتن پول در حساب، برای آینده خود حق دریافت وام مسکن  می‌سازد.

افتتاح حساب پس‌انداز مسکن جوانان برای اشخاصی که ۱۸ سال تمام داشته باشند امکان‌پذیر است. اگر فرد کمتر از ۱۸ سال داشته باشد، باید حکم رشد از دادگاه داشته باشد یا حساب توسط ولی، قیم یا مادر به نفع او افتتاح شود. این حساب در گذشته برای خانواده‌هایی که می‌خواستند از سال‌ها قبل برای آینده مسکن فرزند خود برنامه‌ریزی کنند، جذابیت بیشتری داشت؛ اما امروز، با افزایش فاصله میان سقف تسهیلات و قیمت واقعی مسکن، بیشتر نقش یک کمک‌هزینه بلندمدت را ایفا می‌کند تا ابزار اصلی خانه‌دار شدن.

مدت انتظار و سقف تسهیلات مسکن جوانان چقدر است؟

در شرایط جدید، برای حساب‌های افتتاحی از سال 1403 به بعد، حداقل مدت انتظار استفاده از تسهیلات به سه سال کاهش یافته و حداکثر مدت انتظار اصلی به ۱۰ سال رسیده است. یعنی متقاضی زودتر از پایان سال سوم نمی‌تواند از امتیاز این حساب برای دریافت وام استفاده کند و بیشترین سقف اصلی تسهیلات نیز در پایان سال دهم به دست می‌آید.

سقف تسهیلات در پایان سال سوم برای تهران ۱۶ میلیارد ریال، معادل یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است. این سقف برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۱۴ میلیارد ریال و برای سایر مناطق، ۱۲ میلیارد ریال است.در پایان سال دهم، سقف وام تهران به ۳۷ میلیارد ریال، معادل ۳ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان می‌رسد. این عدد برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۳۱.۵ میلیارد ریال یا ۳ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق، ۲۶ میلیارد ریال یا ۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان است.

ضریب‌ها چطور سقف وام مسکن جوانان را تعیین می‌کنند؟

یکی از بخش‌های مهم حساب جوانان، جدول واریزی و ضرایب است. بسیاری از متقاضیان تصور می‌کنند اگر ۱۰ سال حساب داشته باشند، به‌طور خودکار سقف وام پایان سال دهم را می‌گیرند؛ اما این برداشت درست نیست. سقف وام فقط زمانی به متقاضی تعلق می‌گیرد که میزان واریزی او با جدول بانک و ضرایب مربوط به شهر و سال دریافت وام هماهنگ باشد.بانک برای هر سال یک حداقل واریزی ماهانه تعیین کرده است. مثلاً در جدول فعلی، واریزی ماهانه سال اول ۱۰ میلیون ریال سال دوم ۱۴ میلیون ریال، سال سوم ۱۸ میلیون ریال است. اما نکته مهم این است که این سقف‌ها با حداقل واریزی ماهانه به دست نمی‌آید.

برای فهم سازوکار حساب جوانان، باید به نقش «ضریب» توجه کرد. ضریب نشان می‌دهد متقاضی برای رسیدن به سقف تسهیلات در هر شهر و هر سال، باید حداقل واریزی ماهانه را چند برابر کند. برای مثال، دریافت سقف ۱.۶ میلیارد تومانی تهران در پایان سال سوم، با ضریب ۱۱.۷۵ محاسبه می‌شود؛ یعنی واریزی ماهانه در سال اول، دوم و سوم باید به ترتیب حدود ۱۱.۷۵ میلیون، ۱۶.۴۵ میلیون و ۲۱.۱۵ میلیون تومان باشد. این ارقام نشان می‌دهد دریافت سقف وام در دوره سه‌ساله، مستلزم سپرده‌گذاری نسبتاً سنگین است. در مقابل، هرچه دوره انتظار طولانی‌تر شود، فشار واریزی کاهش می‌یابد.

ارزیابی نهایی حساب جوانان

نرخ سود این تسهیلات در بازپرداخت حداکثر پنج‌ساله ۶ درصد و در بازپرداخت بیش از پنج سال ۹ درصد است. بازپرداخت به روش ساده تا ۲۰ سال و به روش پلکانی تا ۱۰ سال امکان‌پذیر است. همچنین امکان انتقال حساب به بستگان نزدیک وجود دارد و در برخی نسبت‌های خانوادگی، دریافت دو فقره تسهیلات روی یک پلاک نیز پیش‌بینی شده است. با وجود این مزایا، مهم‌ترین ابهام حساب جوانان به قدرت خرید واقعی آن در آینده برمی‌گردد. متقاضی برای دریافت سقف ۳.۷ میلیارد تومانی تهران باید تا پایان سال دهم منتظر بماند؛ اما مشخص نیست این مبلغ در زمان دریافت، چه سهمی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش خواهد داد.

وام مسکن از محل اوراق تسه؛ خرید امتیاز وام از بازار

وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم، که در بازار بیشتر با نام تسه شناخته می‌شود، یکی از مسیرهای دریافت وام خرید خانه از بانک مسکن است. تفاوت اصلی تسه با حساب جوانان این است که در این روش لازم نیست متقاضی چند سال پول خود را در بانک نگه دارد تا امتیاز وام بسازد. در عوض، او امتیاز دریافت وام را از بازار می‌خرد.اوراق تسه در فرابورس معامله می‌شود و قیمت آن ثابت نیست. هر برگ اوراق تسه معادل ۵۰۰ هزار تومان امتیاز دریافت وام است. اوراق از محل حساب‌های سپرده ممتاز بانک مسکن ایجاد می‌شوند. یعنی گروهی از سپرده‌گذاران بانک مسکن با سپرده‌گذاری در حساب ممتاز، امتیاز دریافت اوراق را به دست می‌آورند و می‌توانند آن را در بازار بفروشند. در طرف مقابل، فردی که قصد خرید خانه دارد اما امتیاز سپرده‌ای ندارد، اوراق را از بازار می‌خرد و با ارائه آن به بانک، از وام خرید مسکن استفاده می‌کند.

سقف وام تسه چقدر است؟

سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، بر اساس شهر محل خرید ملک و وضعیت متقاضی تعیین می‌شود. در تهران، سقف تسهیلات انفرادی ۵۰۰ میلیون تومان و سقف زوجین یک میلیارد تومان است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، سقف انفرادی ۴۰۰ میلیون تومان و سقف زوجین ۸۰۰ میلیون تومان است. در سایر شهرها نیز سقف انفرادی ۳۰۰ میلیون تومان و سقف زوجین ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.

در کنار وام خرید، متقاضی می‌تواند از تسهیلات جعاله تعمیر مسکن نیز استفاده کند. سقف جعاله از محل اوراق ۲۸۰ میلیون تومان است. برای دریافت این مبلغ، ۵۶۰ برگ اوراق لازم است؛ چون هر برگ فقط ۵۰۰ هزار تومان امتیاز تسهیلات ایجاد می‌کند. در نتیجه، اگر زوجین در تهران وام خرید و جعاله را همزمان دریافت کنند، مجموع تسهیلات اسمی آنها به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان می‌رسد.در تحلیل تسه، نباید فقط مبلغ وام را دید. باید هزینه خرید اوراق، مبلغ اقساط و نرخ سود را هم همزمان محاسبه کرد. ممکن است روی کاغذ، وام زوجین تهران با جعاله عدد بزرگی باشد، اما هزینه اوراق باعث می‌شود منابع خالصی که واقعاً به قدرت خرید متقاضی اضافه می‌شود، کمتر از مبلغ اسمی وام باشد.

نرخ سود، اقساط و بازپرداخت تسه

نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در خارج از بافت فرسوده شهری ۲۲.۵ درصد است. در بافت فرسوده، نرخ سود ۲۱ درصد محاسبه می‌شود. بازپرداخت وام خرید در روش ساده، خارج از بافت فرسوده حداکثر ۱۲ سال است و در روش پلکانی معمولاً حداکثر ۱۰ سال در نظر گرفته می‌شود. در بافت فرسوده، دوره بازپرداخت در روش ساده می‌تواند تا ۱۵ سال باشد. بازپرداخت وام جعاله نیز جداگانه و معمولا پنج‌ساله است.

در تحلیل تسه، نباید فقط مبلغ وام را دید. باید هزینه خرید اوراق، مبلغ اقساط و نرخ سود را هم همزمان محاسبه کرد. ممکن است روی کاغذ، وام زوجین تهران با جعاله عدد بزرگی باشد، اما هزینه اوراق باعث می‌شود منابع خالصی که واقعاً به قدرت خرید متقاضی اضافه می‌شود، کمتر از مبلغ اسمی وام باشد. وام تسه برای کسی مناسب است که قصد خرید نسبتا فوری دارد و نمی‌خواهد چند سال منتظر سپرده‌گذاری بماند. مزیت آن دسترسی سریع‌تر به وام است. اما هزینه خرید اوراق، نرخ سود بالا و اقساط سنگین، سه نکته مهمی هستند که باید قبل از انتخاب این مسیر بررسی شوند. تسه نسبت به حساب جوانان سریع‌تر است، اما ارزان‌تر نیست.

وام مسکن ایثارگران؛ تسهیلات حمایتی با نرخ ۴ درصد

وام مسکن ایثارگران یک تسهیلات حمایتی است که به گروه‌های مشمول ایثارگری پرداخت می‌شود و دریافت آن نیازمند معرفی‌نامه از بنیاد شهید و امور ایثارگران است.مشمولان این وام شامل جانبازان ۲۵ درصد و بالاتر، آزادگان، خانواده شهدا و مفقودالاثران هستند. این تسهیلات قابل انتقال به غیر نیست و هر فرد فقط یک‌بار می‌تواند از آن استفاده کند. بنابراین برخلاف اوراق تسه، امکان خرید و فروش امتیاز در بازار وجود ندارد.

سقف وام ایثارگران چقدر است؟

سقف این وام بر اساس محل قرارگیری ملک متفاوت است. برای شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر، سقف تسهیلات ۷۵۰ میلیون تومان است. در مراکز استان‌ها، سقف وام ۶۵۰ میلیون تومان، در سایر شهرستان‌ها ۵۰۰ میلیون تومان و در روستاها ۴۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. برای شهرهای جدید نیز سقف تسهیلات معادل سقف مرکز همان استان در نظر گرفته می‌شود.این وام می‌تواند برای خرید یا ساخت مسکن پرداخت شود و به ازای هر واحد مسکونی قابل استفاده است. از آنجا که ماهیت آن حمایتی است، نرخ سود آن بسیار پایین‌تر از وام اوراقی بانک مسکن است.

نرخ سود، قسط و بازپرداخت

نرخ سود وام مسکن ایثارگران ۴ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن ۲۰ سال است. ضمانت اصلی این تسهیلات، سند ملکی و اعتبارسنجی متقاضی است و معمولاً نیازی به چک یا ضامن جداگانه ندارد. با این حال، متقاضی نباید چک برگشتی یا بدهی معوق بانکی داشته باشد و ملک معرفی‌شده نیز نباید در رهن بانک دیگری باشد. دریافت این وام فقط با معرفی‌نامه بنیاد شهید و امور ایثارگران امکان‌پذیر است.در مجموع، وام مسکن ایثارگران به دلیل نرخ سود ۴ درصدی و بازپرداخت ۲۰ ساله، یکی از کم‌هزینه‌ترین تسهیلات مسکن محسوب می‌شود.

جمع‌بندی؛ هر وام برای چه کسی مناسب است؟