چرا بازار مسکن دچار رکود شده است؟

وقتی داده های سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن را بررسی می کنیم متوجه می شویم از سال ۱۳۹۹ وضعیت سرمایه گذاری بخش خصوصی  ثابت مانده است و حتی با کاهش همراه بوده است. این عدد از سال ۱۳۹۹ هر سال بین ۰ تا ۰.۵ درصد رشد داشته است و در سال ۱۴۰۱ رشد منفی را تجربه کرده است. در اقتصاد، مسکن را به عنوان کالای سرمایه ای و دارایی در نظر می گیرند و اجاره یک شاخص مصرفی محسوب می شود؛ پس مهم ترین و سالم ترین محل تامین سرمایه مسکن بخش خصوصی است. دخالت دولت در سرمایه گذاری به صورت مستقیم در اقتصاد توجیه ندارد و باعث برهم خوردن نظم بازار می شود. از نمونه های شکست دولت در ساخت و عرضه مسکن، پروژه مسکن مهر و وضعیت مسکن ملی در سالهای گذشته است. پس لازم است بیشتر به دلایل عقب نشینی بخش خصوصی در بخش مسکن پرداخت.

اولین متغیر موثر که می‌توان به آن پرداخت  وضعیت اقتصاد کلان است. یکی از شاخص های مرتبط وضعیت تشکیل سرمایه است. همانطور که در نمودار زیرمشاهده می کنید؛ تشکیل سرمایه هم مانند سرمایه گذاری بخش مسکن در این سالها ثابت مانده است.

شاخص بعدی که بررسی می کنیم تورم است. همانطور که در نمودار پایین مشاهده می کنید از سال ۱۳۹۷ تورم های دو رقمی را تجربه کرده ایم و در سالهای اخیر نیز تورم به بالای ۳۰ درصد رسیده است. از سال ۱۴۰۰ نیز تورم در کشور عملا وارد کانال ۴۰ درصد شده است.

تعداد پروانه های ساختمانی

شاخص بعدی که مربوط به بخش ساختمان می باشد، تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده است. همانطور که ملاحظه می کنید از سال ۹۹ تعداد پروانه های ساختمانی در مناطق شهری روی محدوده ۱۵۰ هزار فقره ثابت مانده است.

وضعیت تسهیلات مسکن و بانکها

به داستان تسهیلات مسکن در کشور هم زیاد پرداخته شده است. در نمودار بالا  ملاحظه می کنید که این متغیر در یک کانال ثابتی حرکت کرده است. این ثبات به ما نشان می دهد که رشد و کاهش سرمایه گذاری معلولی از تغییرات تسهیلات مسکن نبوده است. این روند ۲ تا موضوع را نشان می دهد؛ اولا نسبت تسهیلات دهی به سرمایه گذاری پایین است و اصلا توانایی ایجاد تغییر در آن را ندارد. دوم آنکه تسهیلات مسکن به هدف خود برخورد نکرده است.

پس به صورت کلی می توان گفت شرایط اقتصاد کلان کشور وضعیت مناسبی ندارد و از طرف دیگر بخش خصوصی از بازار مسکن عقب نشسته است. اما راهکار چیست؟

اینجا راهکار در تجویز نسخه های دولتی نیست؛ به صورت کلی می توان ۳ راهکار ارائه کرد که بخش مسکن به سمت بهبود حرکت کند:

1. وضعیت اقتصاد کلان: اگر بخواهیم به سیاست گذار یک پیشنهاد بدهیم این است که وضعیت اقتصاد کلان و مشخصا تورم را حل کند. با بهبود در این بخش شاهد بهبود در سایر بخش ها هم خواهیم بود.
2. وضعیت سیستم بانکی: رابطه دولت با بانکها یک رابطه ۲ طرفه است و طرف موثرتر که باعث ناکارآمدی و ایجاد اخلال در سیستم بانکی شده است دولت است. سیاستهایی از قبیل تسهیلات تکلیفی، خلق نقدینگی از طریق سیستم بانکی و به صورت کلی مدیریت ناکارآمد سیستم بانکی در ایران را به یک سیستم ناسالم تبدیل کرده است. قطع روابط بانکی با بانکهای دنیا نیز بر این قضیه دامن زده است. اصلاحات در این بخش نیز به بهبود وضعیت مسکن کمک خواهد کرد.
3. در خصوص  تامین مالی مسکن و سرمایه گذاری همانطور که اشاره شد لازم است به موارد فوق که اولویت است پرداخت و همزمان مقررات زدایی و ساماندهی وضعیت زمین نیز پیشنهاد می شود. بعد از آن لازم است دولت اجازه توسعه ابزارهای تامین مالی مختلف، از جمله انواع تسهیلات توسط بانکها یا روش های تامین مالی از طریق بازار سرمایه و… را بدهد. دقت کنید اینجا تاکید روی مقررات زدایی و اجازه دادن به نوآوری در بخش های مختلف بازار است. در اینجا نباید آدرس غلط داد و ساخت مسکن را به دولت واگذار کرد. دلایل آن هم واضح است. به عنوان مثال دولت در حال حاضر با کسری های شدید در بودجه مواجه است. در چنین شرایطی نمی توان هزینه های بیشتر به دولت تحمیل کرد چرا که ایجاد هزینه های بیشتر برای دولت یعنی خلق نقدینگی و تورم که خود منجر خلق یک چرخه معیوب می شود.