منطقه ۲۲ تهران در سال‌های اخیر سهم قابل توجهی از بازار مسکن غرب پایتخت را به خود اختصاص داده و محله‌های اطراف دریاچه چیتگر نیز در میان گزینه‌های خریداران قرار گرفته‌اند. در این میان، آبشار با برج‌ها و مجتمع‌های مسکونی، بافت نسبتاً جدید و دسترسی به بخش‌های مختلف منطقه ۲۲، توجه بخشی از متقاضیان را جلب کرده است. با این حال، خرید آپارتمان در آبشار تهران تنها به نزدیکی به دریاچه خلاصه نمی‌شود و باید به مواردی چون موقعیت برج، سن بنا، امکانات، وضعیت سند و دسترسی‌ها نیز توجه کرد.

نزدیک به شش ماه از آغاز جنگ ۴۰روزه گذشته و حالا یک پرسش مهم پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دارد: در این دوره پرتلاطم، کدام بازار توانسته بازدهی بیشتری برای حفظ ارزش دارایی‌ها ایجاد کند؟ بررسی اکوایران از تغییرات پنج بازار مسکن، بورس، خودرو، دلار و طلا از ۸ اسفند ۱۴۰۴ تا ۳۱ مرداد ۱۴۰۵، تصویری متفاوت از برندگان و بازندگان این دوره ارائه می‌دهد.

هر چند وقت یک‌بار گزارشی در شبکه‌های اجتماعی یا حتی برخی رسانه‌ها دست‌به‌دست می‌شود با یک تیتر جذاب که یک خانه در شمال تهران از اروپا و آمریکا هم گران‌تر است یا با پول یک آپارتمان در تهران می‌توان در فلان شهر اروپایی خانه خرید.
در این مقایسه‌ها معمولا چند فایل محدود از گران‌ترین محله‌های تهران انتخاب می‌شود، قیمت آنها با نرخ دلار به ارز خارجی تبدیل می‌شود و بعد این عدد کنار متوسط قیمت مسکن در یک شهر خارجی قرار می‌گیرد و نتیجه گرفته می‌شود که تهران به یکی از گران‌ترین بازارهای مسکن جهان تبدیل شده است.
آیا این مقایسه اساسا درست است؟ مهم‌تر از آن، آیا از نظر اقتصادی منطقی است که متوسط قیمت دلاری مسکن در اقتصادی با سطح درآمد و دستمزد کمتر، از یک اقتصاد توسعه‌یافته گران‌تر باشد؟ در این گزارش تلاش می‌کنیم با استفاده از آمار قیمت مسکن و درآمد، بررسی می‌کنیم آیا ادعای گران‌تر بودن مسکن تهران از شهرهای ثروتمند اروپایی اساسا با داده‌ها سازگار است یا نه و با کنار گذاشتن مقایسه‌های گزینشی، ببینیم از نظر نظری چه رابطه‌ای میان سطح درآمد، بهره‌وری و قیمت مسکن در کشورهای فقیر و ثروتمند وجود دارد.

فکر می‌کنید هنگام خرید خانه چقدر می‌شود تخفیف گرفت؟ همان لحظه‌ای که روبه‌روی فروشنده یا مشاور املاک می‌نشینید و می‌پرسید: «آخرین قیمت چند؟»
پاسخ، بیش از هر چیز به توازن قدرت میان خریدار و فروشنده بستگی دارد. اگر خانه هفته‌ها و ماه‌ها بدون مشتری بماند، ورق برمی‌گردد و این بار خریدار است که قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا می‌کند؛ اتفاقی که این روزها در بازار مسکن آمریکا دیده می‌شود.

بازار فروش مسکن تهران چه تصویری دارد؟ برای پاسخ به این پرسش، نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش خانه در هر ۲۲ منطقه تهران را زیر ذره‌بین برده‌ایم؛ داده‌هایی که ساختمان‌های ساخته‌شده از سال ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۵ را پوشش می‌دهد. در این بررسی، منطقه ۵ با ۲۵۳۵ آگهی بیشترین سهم را در نمونه دارد و پس از آن مناطق ۱۰، ۴ و ۲ قرار گرفته‌اند. در سوی دیگر، منطقه ۱۹ با ۱۷۵ آگهی کمترین حضور را در بازار فروش داشته است.

هزینه ساخت مسکن در تهران همچنان با فشار تورمی سنگینی روبه‌رو است؛ هرچند تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به زمستان سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

نوساز بودن یک آپارتمان در همه جای تهران ارزش یکسانی به قیمت آن اضافه نمی‌کند. بررسی نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد فاصله قیمتی میان ساختمان‌های قدیمی‌تر و نوساز، بسته به منطقه می‌تواند تفاوت قابل‌توجهی داشته باشد.

این روزها انتخاب نوع سرمایه گذاری به یکی از دغدغه های مهم برای حفظ ارزش دارایی ها تبدیل شده است . جنگ نیز شرایط اقتصادی را تغییر داد و بازارهای مختلف را تحت تأثیر قرار داد. حالا با گذشت نزدیک به شش ماه از آغاز جنگ ۴۰روزه، بررسی کرده‌ایم که از ۸ اسفند ۱۴۰۴ یعنی درست روز قبل از آغاز رسمی آتش جنگ تا ۳۱ مرداد ۱۴۰۵ سرمایه‌گذاری در کدام بازار نتیجه بهتری داشته است؛ مسکن، طلا، دلار، بورس یا خودرو؟ در ادامه، با تمرکز بیشتر بر بازار مسکن، قیمت دلاری آن را نیز بررسی کرده‌ایم و همچنین به سراغ شهرها و مناطق مختلف تهران رفته‌ایم تا ببینیم رشد قیمت مسکن در کدام شهرها و مناطق بیشتر بوده است.