وام مسکن آمریکا از فیلتر مقررات فدرال‌رزرو عبور می‌کند

این‌بار برنامه طراحی بازار وام مسکن  از مسیر کاهش نرخ بهره نمی‌آید؛ از مسیر مقررات بانکی می‌گذرد. وال‌استریت ژورنال گزارش داده فدرال‌رزرو می‌خواهد با سبک‌تر کردن قواعد سرمایه‌ای، ورود بانک‌ها به وام‌دهی و سرویس‌دهی وام مسکن را دوباره جذاب کند و رقابت را به ضرر وام‌دهندگان غیربانکی تغییر دهد. میشل بومن، معاون رئیس فدرال‌رزرو در امور نظارت، در سخنرانی ۱۶ فوریه ۲۰۲۶ اعلام کرد که فدرال‌رزرو به‌زودی دو بسته پیشنهادی منتشر می‌کند که هدفشان افزایش انگیزه بانک‌ها برای پرداخت و نگهداری وام مسکن و سرویس‌دهی وام‌ها است.

این پیشنهادها روی دو اهرم کلیدی دست می‌گذارند:

۱) اصلاح مقررات سرمایه‌ای درباره MSR :

 MSR یعنی حق مدیریت و وصول اقساط وام (جمع‌آوری پرداخت‌ها، مدیریت حساب امانی بیمه و مالیات و پیگیری بدهی‌ها) که در ازای آن کارمزد گرفته می‌شود و به‌عنوان یک دارایی قابل خریدوفروش در ترازنامه می‌آید. فدرال‌رزرو می‌خواهد الزام فعلی کسر بخشی از MSR از سرمایه نظارتی بانک‌ها را بردارد تا سرمایه بانک‌ها آزاد شود و بتوانند فعالیت‌شان در وام مسکن را گسترش دهند.

 ۲) تنظیم سرمایه بر اساس میزان ریسک هر وام مسکن:

فدرال‌رزرو می‌خواهد قاعده را طوری عوض کند که بانک‌ها برای همه وام‌های مسکن یک مقدار  سرمایه کنار نگذارند؛ بلکه هرچه وام کم‌خطرتر باشد، سرمایه کمتری لازم داشته باشد و هرچه پرریسک‌تر باشد، سرمایه بیشتری لازم باشد. مثلاً وامی با پیش‌پرداخت بالا یا نسبت وام به ارزش (LTV) پایین کم‌ریسک‌تر حساب می‌شود و فشار سرمایه‌ای کمتری می‌گیرد؛ نتیجه‌اش این است که نگه‌داشتن این وام‌ها برای بانک‌ها مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌شود و بانک‌ها راحت‌تر می‌توانند با وام‌دهندگان غیربانکی رقابت کنند.

خود بومن هم صریح می‌گوید یکی از دلایل عقب‌نشینی بانک‌ها از بازار، تغییرات سرمایه‌ای سال ۲۰۱۳ در برخورد با MSR بوده است.

چرا فدرال‌رزرو دنبال بازگرداندن بانک‌هاست؟

به گزارش فایننشال‌تایمز از نگاه سیاست‌گذار، بانک‌ها نسبت به وام‌دهندگان غیربانکی ستون‌های باثبات‌تری برای تامین مالی مسکن هستند. بانک‌ها معمولاً منابع تامین مالی پایدارتر، تنوع درآمدی بیشتر و نظارت سخت‌گیرانه‌تری دارند؛ بنابراین در دوره‌های شوک از جهش نرخ بهره تا رکود کمتر احتمال دارد ناگهان از بازار عقب‌نشینی کنند یا خدمات‌دهی وام‌ها را مختل کنند. به همین دلیل فدرال‌رزرو استدلال می‌کند حضور پررنگ‌تر بانک‌ها می‌تواند به پایداری عرضه وام و کیفیت سرویس‌دهی کمک کند؛ موضوعی که در بحران‌ها برای جلوگیری از موج نکول و فشار روی خانوارها حیاتی است.در مقابل، بخش بزرگی از شرکت‌های غیربانکی پشتوانه‌هایی مثل دسترسی مشابه بانک‌ها به منابع نقدینگی اضطراری ندارند و بیشتر به بازارهای تامین مالی و شرایط چرخه‌ای وابسته‌اند. از این زاویه، اتکای بیش‌ازحد بازار وام مسکن به غیربانک‌ها می‌تواند ریسک ساختاری ایجاد کند. اگر تامین مالی آن‌ها در بحران خشک شود، ممکن است اعتباردهی کاهش تندتری پیدا کند یا انتقال و مدیریت وام‌ها با اصطکاک و هزینه همراه شود.

در همین چارچوب است که بحث مدرن‌سازی مقررات مطرح می‌شود.طی ۱۵ سال گذشته، بخشی از قواعد سرمایه‌ای پس از بحران ۲۰۰۸ به‌گونه‌ای طراحی شد که فعالیت‌های مرتبط با وام مسکن برای بانک‌ها پرهزینه‌تر شود؛ نتیجه هم این بود که سهم بانک‌ها پایین آمد و غیربانک‌ها جای آن‌ها را گرفتند. حالا تنظیم‌گر می‌خواهد برخی از آن انگیزه‌های منفی را اصلاح کند تا بانک‌ها دوباره وارد رقابت شوند با این استدلال که رقابت بیشتر می‌تواند به نفع وام‌گیرنده تمام شود و در عین حال تاب‌آوری سیستم وام مسکن را در دوره‌های بحران بالا ببرد.

تصویر بزرگ‌‌تر بازار

گزارش فیتچ (۱۲ مارس ۲۰۲۴) نشان می‌دهد با بالا ماندن نرخ بهره و افت شدید حجم وام‌دهی، بازار به سمت تمرکز بیشتر روی چند شرکت بزرگ غیربانکی حرکت کرده است. فیتچ می‌گوید کاهش حجم وام‌دهی و فشار بر سودآوری، باعث خروج یا ادغام بسیاری از بازیگران کوچک‌تر شده و همین موضوع سهم شرکت‌های بزرگ را بالا برده است.

طبق داده‌های فیتچ، حجم وام‌های مسکن پرداخت‌شده در سال ۲۰۲۳ به حدود ۱٫۴ تریلیون دلار رسیده؛ در حالی‌که در اوج سال ۲۰۲۱ نزدیک ۴٫۴ تریلیون دلار بود. یعنی بازار وام مسکن در ۲۰۲۳ حدود ۶۹٪ پایین‌تر از قله ۲۰۲۱ قرار گرفته است. نمودار همچنین نشان می‌دهد افت ۲۰۲۳ عمدتاً از کانال خرده‌فروشی (Retail) اتفاق افتاده و سهم کانال‌های کارگزار (Broker) و واسطه همکار (Correspondent) نیز کوچک‌تر شده است. هم‌زمان، اشتغال صنعت وام مسکن نسبت به آوریل ۲۰۲۱ حدود ۳۵٪ کاهش یافته است.

داده‌های فیتچ از کوچک شدن بازار و کاهش ظرفیت خبر می‌دهد و هم‌زمان گزارش وال‌استریت ژورنال نشان می‌دهد فدرال‌رزرو تلاش دارد با اصلاح قواعد سرمایه‌ای از MSR تا سرمایه مبتنی بر ریسک بانک‌ها را دوباره به بازار برگرداند؛ اقدامی که هدفش افزایش رقابت و کاهش وابستگی بازار به وام‌دهندگان غیربانکی است.